Les promoteurs responsables

Vendeur d’immeubles à construire

Le vendeur d’immeubles à construire doit à ses acquéreurs la garantie des dommages dont les locateurs d’ouvrages sont eux-mêmes responsables à son égard.

L’adéquation antérieure entre garantie due par les locateurs d’ouvrages et garantie du vendeur d’immeuble à construire est cependant faussée désormais car si l’entrepreneur est tenu pendant un an de la garantie de parfait achèvement en vertu de l’article 1792-6, alinéa 2, du Code civil, maintenant d’ordre public, celle-ci ne pèse pas sur le vendeur (Cass. 3e civ., 30 mars 1994 : Bull. civ. 1994, III, n° 69. – V. infra n° 62) qui est tout au plus « garant », dans des conditions particulières, des défauts d’isolation phonique (V. infra n° 71 et 72) et des vices apparents, dans les conditions des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du Code civil (V. supra n° 28 à 33).

Or, la jurisprudence exclut toute application de la responsabilité décennale aux vices faisant l’objet de réserves lors de la réception, ceux-ci étant couverts par la garantie de parfait achèvement (Cass. 3e civ., 29 avr. 1987 : Bull. civ. 1987, III, n° 89, p. 53. – Cass. 3e civ., 26 oct. 1988 et 1er févr. 1989 : Gaz. Pal. 1989, 1, p. 425, note G. Liet-Veaux. – Cass. 3e civ., 6 déc. 1989 : Bull. civ. 1989, III, n° 224).
Il est à noter que l’ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005 (Journal Officiel 18 Février 2005) n’a pas modifié la lettre de l’article 1648, alinéa 2, du Code civil.

Vendeur d’immeubles après achèvement

La loi du 4 janvier 1978 répute constructeur “toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire” (C. civ., art. 1792-1, 2°). Ainsi tout vendeur d’immeuble achevé est désormais soumis à la même responsabilité décennale ou biennale qu’un locateur d’ouvrage s’il a construit lui-même ou s’il a fait construire cet immeuble.

Cela concerne donc aussi bien un particulier qui vend, quelques années après, sa propre maison, pour des raisons personnelles, qu’un promoteur professionnel, personne physique ou morale, qui construit pour vendre, clés en mains, des immeubles édifiés. Bien que les problèmes du financement de la construction dissuadent les promoteurs de cette forme d’activité, ceux qui commercialisent leurs programmes après achèvement seront désormais soumis à la responsabilité spécifique des constructeurs et non plus à l’obligation classique de garantie des vices de la vente de droit commun (Sur cette question, CA Aix-en-Provence, 3e ch. civ., 15 nov. 2001 : Juris-Data n° 2001-164683. – J.-L. Bergel op. cit., n° 529 s.). Il n’en est cependant ainsi que pour les immeubles soumis à la loi du 4 janvier 1978 (c’est-à-dire dont la déclaration d’ouverture du chantier de construction est postérieure au 1er janvier 1979) et dans le domaine strict des responsabilités spécifiques régies par ce texte. Ainsi, si la date de déclaration d’ouverture de chantier est incertaine, les juges du fond ne sont pas tenus de rechercher si la garantie légale des constructeurs s’applique aux désordres de l’espèce à la condition toutefois que cette responsabilité spécifique ne soit pas visée (Cass. 3e civ., 27 sept. 2000 : RD imm. 2001, p. 84, note Ph. M.). En effet, on ne sait pas dans ce cas si le chantier a été ouvert après le 1er janvier 1979.

Constructeur de maisons individuelles

Désormais applicable aux personnes qui se chargent de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage, le  contrat de construction de maisons individuelles peut correspondre à la construction d’une maison individuelle avec (CCH, art. L. 231-1 et s.) ou sans fourniture du plan (CCH, art. L. 232-1 et s.). La conclusion d’un tel contrat n’empêche pas d’attribuer le titre de promoteur à une personne chargée du soin principal de l’opération immobilière (Cass. 3e civ., 10 févr. 1993 : préc. n° 3).

Le constructeur d’une maison individuelle avec fourniture du plan est réputé constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du Code civil (CCH, art. L. 231-1 in fine). En cas de construction d’une maison individuelle sans fourniture du plan, il faut adopter la même solution. Une autre dénomination du contrat ne suffit pas pour écarter cette règle, surtout si un plan est proposé et qu’entrepreneurs et architecte sont imposés au maître de l’ouvrage (CA Aix-en-Provence, 17e ch. civ., 28 juin 1993 : JCP G 1993, IV, 2563 ; RD imm. 1994, p. 65, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary-Houin ; Juris-Data n° 1993-043450).

Promoteur immobilier, prestataire de services

Le promoteur immobilier, prestataire de services aux termes de l’article 1831-1 du Code civil, est garant des vices cachés dans les conditions visées aux articles 1792 et 2270 du Code civil. Il est également tenu des obligations résultant des articles 1791, 1792-1, 1792-2 et 1792-3.

Mandataire locateur d’ouvrage

Selon l’article 1792-1, 3°, est réputé constructeur de l’ouvrage… “toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage”.

Autres intervenants

Certaines opérations de promotion immobilière sont réalisées par l’intermédiaire de sociétés d’attribution régies par le titre II de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971, voire de sociétés coopératives d’attribution.
Le cédant de parts ou actions donnant vocation à l’attribution d’immeubles ne doit, en principe, pas la garantie du vendeur pour les vices et malfaçons affectant l’immeuble.
Quand 10 % au moins de la superficie de l’immeuble sont à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation, la société d’attribution doit conclure un contrat de promotion immobilière ou en confier les opérations constitutives à son représentant légal ou statutaire (CCH, art. L. 212-10).

C’est donc le promoteur ou le dirigeant social assumant ce rôle qui devra garantie des dommages, dans les termes des articles 1792 et suivants du Code civil. Reste le cas des sociétés d’attribution du secteur libre, dans lequel tout mandataire accomplissant une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage sera réputé constructeur, en application de l’article 1792-1, 3° du Code civil (V. supra n° 57), et tenu à ce titre des dommages de l’ouvrage.

En cas de location-attribution, en particulier par une société coopérative d’HLM, qui conserve l’action en garantie légale et ne la transmet qu’avec la propriété de la chose, à titre accessoire, aux locataires-attributaires, ceux-ci, bénéficiaires jusque-là d’un bail, peuvent exercer contre les constructeurs et leurs assureurs avec lesquels ils n’ont aucun lien de droit une action de nature quasi-délictuelle en réparation des troubles de jouissance consécutifs aux vices de construction. L’action de la société coopérative et celle des locataires-attributaires ont donc des fondements différents (Cass. 3e civ. 6 déc. 1989 : Bull. civ. III, n° 229). Mais la société coopérative d’HLM, étant maître de l’ouvrage et ayant la qualité de promoteur, est tenue par le contrat de location-attribution à la garantie des vices cachés et à une obligation de résultat (CA Paris, 23e ch. A, 30 mai 1989, SA SOCOFAM c/ Synd. copr. : Juris-Data n° 1989-022530).

Responsabilité décennale

Aux termes du nouvel article 1792 du Code civil :

Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination…

Selon l’article 1792-2 du Code civil :

La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement(Ord. n° 2005-658, 8 juin 2005, art. 1) d’un « ouvrage » d’un bâtiment, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Les dommages régis par la responsabilité décennale sont des dommages cachés lors de la réception (C. Caston : AJPI 1978, p. 103) aux yeux du seul maître de l’ouvrage (Cass. 3e civ., 17 nov. 1993 : Bull. civ. 1993, III, n° 146. – Cass. 3e civ., 7 juill. 2004 : Bull. civ. 2004, III, n° 142 ; RD imm. 2004, p. 450, obs. Ph. Malinvaud. – Cass. 3e civ., 4 nov. 2004 : RD imm. 2005, p. 129, obs. Ph. Malinvaud)conformément aux principes antérieurs à la loi du 4 janvier 1978 (Ph. Malinvaud, Ph. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, op. cit., n° 108).

Les vices apparents relèvent de la garantie de parfait achèvement ou, dans la vente d’immeubles à construire, de la garantie spéciale édictée par l’article 1642-1 du Code civil.

La jurisprudence décide que la garantie décennale n’est pas applicable aux vices faisant l’objet de réserves lors de la réception, ceux-ci étant couverts par la garantie de parfait achèvement (Cass. 3e civ., 29 avr. 1987 : Bull. civ. 1987, III, n° 89, p. 53 ; JCP G 1987, IV, 225. – Cass. 3e civ., 26 oct. 1988 et 1er févr. 1989 : Gaz. Pal. 1989, 1, p. 425, note G. Liet-Veaux. – Cass. 3e civ., 6 déc. 1989 : Bull. civ. 1989, III, n° 224. – Cass. 3e civ., 29 avr. 1997 : Bull. civ. 1997, III, n° 89). En revanche, un vice apparu dans l’année de la réception, donc caché lors de celle-ci, relève à la fois de la garantie de parfait achèvement et de la garantie biennale ou décennale (Cass. 3e civ., 4 févr. 1987 : Bull. civ. 1987, III, n° 16).

Si l’entrepreneur n’est tenu que des vices cachés, c’est aussi parce qu’à défaut de réserves dans le procès-verbal de réception ou de notification dans le délai d’un an, les vices apparents se trouvent purgés.

Selon l’article 1792 du Code civil, la responsabilité décennale s’applique aux dommages, “même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui… le rendent impropre à sa destination”. Cette formulation reprend celle de la jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ., 5 nov. 1976 : Bull. civ. 1976, III, n° 383 ; JCP G 1976, IV, 382).

Il en résulte que la responsabilité décennale ne concerne que des dommages d’une réelle gravité (Ph. Malinvaud, Ph. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, op. cit., n° 109. – A. Caston, op. cit., p. 103. – B. Boubli, op. cit., n° 397 s.) fissurations intérieures et extérieures des murs génératrices d’humidité ou entraînant des difficultés de chauffage et des condensations sont considérées comme rendant l’immeuble impropre à sa destination (Cass. 3e civ., 27 janv. 1981 : Bull. civ. 1981, III, n° 20).

  • infiltrations importantes (Cass. 3e civ., 18 oct. 1983 : JCP G 1983, IV, 358. – Cass. 1re civ., 20 mars 1989 : D. 1989, inf. rap. p. 118),
  • défauts d’étanchéité (CA Paris, 19e ch. B, 29 mai 1987, SCI Île-de-France c/ synd. copr. Résidence Fief sud 1 : Juris-Data n° 1987-023037),
  • dégénération de l’enduit d’imperméabilisation de façades (CA Riom, 1re ch. 3 mai 1988, SA Lambert Industries c/ Chenaid : Juris-Data n° 1988-048489),
  • dessérage d’un écrou (Cass. 3e civ., 3 déc. 2002 : Resp. civ. et assur. 2003, comm. 73),
    mauvaise implantation de bâtiments sur un sol notoirement inondable (CA Paris, 23e ch. B, 22 mai 1987, Julien c/ Rosain :Juris-Data n° 1987-022762),
  • vices de conception en contravention avec les DTU (CA Orléans, 17 juill. 1986, SA Rhône-Poulenc Industries c/ Club Méditerranée : Juris-Data n° 1986-047689),
  • défauts de la rampe d’accès à l’immeuble par non-respect des dispositions réglementaires relatives à l’accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs neufs aux handicapés (CA Aix-en-Provence, 3e ch. civ., 17 janv. 2002 : Juris-Data n° 2002-171731),
  • absence de barres à neige sur la toiture d’un immeuble en montagne (CA Chambéry, ch. civ., 31 mars 1999 : Juris-Data n° 1999-042633), entraînent la responsabilité décennale des constructeurs.
  • désordres affectant les chauffe-eau des appartements (Cass. 3e civ., 15 févr. 1989 : JCP N 1989, Prat. p. 452),
  • défauts d’isolation phonique (Cass. 3e civ., 8 nov. 1981 : RD imm. 1982, p. 388, obs. Malinvaud et Boubli. – Cass. 3e civ., 8 déc. 1981 : JCP G 1982, IV, 83. – CA Bourges, ch. civ., sect. 2, 27 juill. 1993 : Juris-Data n° 1993-043045),
  • désordres affectant l’installation des canalisations(Cass. 3e civ., 21 oct. 1981 : JCP G 1982, IV, 14), une VMC (CA Aix-en-Provence, 6 juin 2002 : Juris-Data n° 2002-187464)

L’ouvrage désigne d’abord une « globalité », c’est-à-dire tout ouvrage immobilier, qu’il s’agisse d’un bâtiment ou d’ouvrages de génie civil qui ne constituaient pas jadis des édifices :

  • voies et réseaux divers (Cass. 3e civ., 14 déc. 1982 : JCP G 1983, IV, 75. – Cass. 3e civ., 6 nov. 2002 : Bull. civ. 2002, III, n° 214),
  • constructions en sous-sols (Cass. 1re civ., 30 janv. 1996 : RGAT 1996, p. 392, obs. A. D’Hauteville, terrains de sports. – CA Aix, 18 nov. 1982 : Gaz. Pal. 1983, 1, somm. p. 115)
  • un court de tennis, parcs et jardins (Ph. Malinvaud et Ph. Jestaz, op. et loc. cit. – B. Boubli, op. cit., n° 374. – G. Courtieu : Argus 1979, n° 38)
  • véranda adossée à la façade de l’immeuble comportant des parties fixes et des parties mobiles, formant un ensemble composé d’une structure, d’un clos et d’un couvert constitue aussi un ouvrage (Cass. 3e civ., 4 oct. 1989 : Bull. civ. 1989, III, n° 179).

L’ouvrage désigne également une « fraction de l’immeuble », autrement dit une partie ou un élément de la construction :

  • réfection d’une toiture : CA Paris, 24 sept. 1981 : RD imm. 1983, p. 68, obs. Malinvaud et Boubli)
  • surélévation de conduits de cheminée : CA Versailles, 18 mai 1983 : D. 1983, inf. rap. p. 502)

Le ravalement d’un immeuble ne constitue pas, en revanche, la construction d’un ouvrage (Cass. 3e civ., 5 févr. 1985 : Bull. civ. 1985, III, n° 21).

Relèvent de la responsabilité décennale des promoteurs tous les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou de rendent impropre à sa destination, en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs. En relèvent également les dommages affectant l’ouvrage dans l’un de ses éléments d’équipement qui le rendent impropre à sa destination, qu’ils fassent ou non indissociablement corps avec l’ouvrage (CA Aix, 8 déc. 1982 : Bull. Arrêts CA Aix, 1982, 3-4, n° 180 à propos de vices d’une installation de climatisation constituant un important élément d’équipement d’un immeuble à usage de bureaux).

Aux termes de l’article 1792-2 du Code civil, “la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un “ouvrage”, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert” (Ord. n° 2005-658, 8 juin 2005, art. 1). Cette formule recèle probablement quelques ambiguïtés. On notera que c’est la solidité des éléments d’équipement indissociable qui est, seule, garantie mais on peut admettre que chaque fois qu’un tel élément ne fonctionne plus c’est qu’il n’était pas solide : si l’on excepte le cas où il n’a jamais fonctionné, on voit mal la différence entre la garantie de bon fonctionnement et garantie de solidité… La substitution du terme « ouvrage » à celui de « bâtiment » permet maintenant d’englober plus de situations concrètes.

L’article 1792-2, alinéa 2, du Code civil indique que sont considérés comme indissociables les éléments d’équipement dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Le critère des immeubles par destination (C. civ., art. 525) est appliqué ici. Si l’unité de régime juridique gagne à cette notion, ce critère lié plus à la technique d’installation qu’à la nature des choses a pour effet de promouvoir “la règle de la vis et de la cheville” (Caston : AJPI 1978, p. 93) pour éviter une responsabilité décennale au profit de la garantie biennale de bon fonctionnement.

Ont été considérés comme des éléments d’équipement faisant indissociablement corps avec les ouvrages un carrelage reposant sur le sol(TGI Évreux, 4 juin 1982 : JCP G 1983, IV, 331), une chaudière ne permettant pas la climatisation nécessaire au fonctionnement normal des ordinateurs installés dans les lieux (Cass. 3e civ., 12 mai 1982 : JCP G 1982, IV, 257 ; Gaz. Pal. 1982, 2, pan. jurispr. p. 304 ; RD imm. 1983, p. 69, obs. Malinvaud et Boubli. – Comp. 10 déc. 2003 : Bull. civ. 2003, III, n° 224), encore que, dans cette dernière espèce, la Cour de cassation ait cumulé de manière discutable le critère de l’impropriété à la destination et la qualification d’éléments d’équipement indissociables.

Garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables

L’article 1792-3 du Code civil dispose, depuis l’ordonnance du 8 juin 2005, que “les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception” (V. C. civ., art. 1792-7. – G. Liet-Veaux, La loi du 4 janvier 1978 : éléments dissociables et responsabilité biennale).

Les éléments d’équipement soumis à cette garantie sont ceux qui échappent à la responsabilité décennale.

La garantie biennale est limitée au bon fonctionnement des éléments d’équipement concernés. Envisagée largement, ce serait l’aptitude d’un équipement à remplir sa fonction. Plus restrictivement on peut ne le concevoir que pour des éléments qui supposent une certaine activité : un appareil, une machine, des éléments mobiles (porte, fenêtre, etc.).

La garantie est d’une durée minimale de deux ans et commence à courir à compter de la réception. Le régime de computation du délai et les causes de son interruption sont les mêmes que pour la responsabilité décennale (Cass. 3e civ., 4 nov. 2004 : Bull. civ. 2004, III, n° 186 ; RD imm. 2005, p. 61).

Garantie des défauts d’isolation phonique

L’article 7, alinéa 1er, de la loi du 4 janvier 1978 (CCH, art. L. 111-11) dispose que “les contrats de louage d’ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d’habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d’isolation phonique” et “que les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement”.

Sous réserve des dispositions de l’alinéa 3 relatif au vendeur et au promoteur prestataire de services, il ne concernerait le promoteur au sens large que lorsqu’il est en même temps entrepreneur et seulement en cette dernière qualité (CA Paris, 23e ch., sect. A, 22 nov. 2000 : Juris-Data n° 2000-176384 ; RGAT 2002, n° 1, p. 140, note H. Périnet-Marquet

De plus, l’insuffisance de l’isolation phonique relève de la responsabilité décennale quand elle rend l’immeuble impropre à sa destination (Cass. 3e civ., 17 mars 1999 : Juris-Data n° 1999-001216) et lorsqu’elle ne s’est pas révélée lors de la réception (Cass. 3e civ., 8 nov. 1981 : RD imm. 1982, p. 388).

L’alinéa 3 de l’article 7 de la loi du 4 janvier 1978 (CCH, art. L. 111-11) comporte cependant des dispositions particulières au vendeur ou au promoteur immobilier : “le vendeur ou le promoteur immobilier est garant à l’égard du premier occupant de chaque logement de la conformité à ces exigences (légales ou réglementaires relatives à l’isolation phonique) pendant (L. n° 92-1444, 31 déc. 1992) un an à compter de la prise de possession”. Quant au vendeur, le texte ne précise pas s’il ne s’agit que du vendeur d’immeubles à construire ou également du vendeur après achèvement. Le promoteur immobilier visé ici paraît être le promoteur au sens étroit, prestataire de services lié par un contrat de promotion immobilière.

Les défauts d’isolation phonique peuvent également se concevoir, au-delà des simples exigences minimales des textes, par rapport aux prévisions contractuelles (Cass. 3e civ., 21 févr. 1990 préc.) et, s’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination, justifier la mise en oeuvre de la responsabilité décennale (Cass. 3e civ., 31 oct. 1989. – TA Nantes, 16 mars 1988 et Paris, 23 janv. 1990 préc. – Cass. 3e civ., 20 avr. 1992 : Bull. civ. 1992, III, n° 107).

Les régimes des responsabilités des promoteurs

Aux termes de l’article 1792-5 du Code civil, “toute clause d’un contrat qui a pour objet soit d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2… est réputée non écrite”.

Les garanties décennale et biennale sont d’ordre public quels que soient les ouvrages concernés, qu’il s’agisse de travaux privés ou de travaux publics.
Il faut toutefois, souligner que la garantie n’est d’ordre public qu’à l’égard du maître ou de l’acquéreur de l’ouvrage, tandis que dans les rapports liant les autres intervenants entre eux des aménagements conventionnels restent possibles (Cass. 3e civ., 3 févr. 1999 : Juris-Data n° 1999-000530).

Nature des responsabilités et causes exonératoires

La loi du 4 janvier 1978 pose le principe d’une présomption de responsabilité des constructeurs. L’article 1792 nouveau du Code civil dispose que “tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit… des dommages…” et qu’une “telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que de tels dommages proviennent d’une cause étrangère”. L’article 1792-2 du Code civil utilise à dessein la formule : “La présomption de responsabilité établie par l’article 1792…”.

La responsabilité de plein droit de l’article 1792 du Code civil et la garantie de l’article 1792-3 du Code civil constituent la sanction d’une obligation de résultat.

La principale cause d’exonération sera la force majeure, événement extérieur, imprévisible et irrésistible, à l’exclusion du vice du sol dont les constructeurs répondent, aux termes de l’article 1792 du Code civil.

Le fait des tiers est également exonératoire mais seulement s’il ne s’agit pas d’une personne dont le présumé responsable doit répondre, notamment l’immixtion dans la construction d’une personne notoirement compétente (CA Chambéry, ch. civ., 31 mars 1999 : Juris-Data n° 1999-042633), doit aussi être exonératoire, de même que l’usure normale qui se rattache à son obligation d’entretien.

Titulaires des actions en responsabilité

L’article 1792 du Code civil ne vise que “le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage ». On peut noter que l’article 1646-1 modifié du Code civil précise encore : “ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble ».

On conclura donc que la responsabilité décennale et la garantie biennale profitent, en cas d’aliénation de l’ouvrage, à ses propriétaires successifs (CA Thibierge, op. et loc. cit. – A. Caston, op. cit., p. 100). Cela n’empêche pas le propriétaire précédent d’agir s’il démontre avoir un intérêt direct et certain.

Ainsi, l’action en responsabilité pourra-t-elle être exercée soit par le maître de l’ouvrage, soit par ses acquéreurs successifs, et ce, malgré la connaissance par ces acquéreurs des vices de l’ouvrage, lors de la signature de l’acte de vente et en l’absence, dans ce dernier cas, de clause prévoyant un tel recours (Cass. 3e civ., 28 oct. 1975, préc.). Certains auteurs soulignent qu’en cas d’aliénation, le maître de l’ouvrage ou le propriétaire intermédiaire perd toute qualité pour exercer l’action en responsabilité décennale ou la garantie de bon fonctionnement, ou pour agir contre les entrepreneurs et leurs assureurs (Cass. 1re civ., 12 juill. 1983 : Bull. civ. 1983, I, n° 205. – CA Thibierge op. et loc. cit.), sauf s’il a conservé un intérêt à agir (Cass. 3e civ., 3 mai 1989 : Bull. civ. 1989, III, n° 96).

Le syndicat des copropriétaires est également compétent, en vertu de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour agir contre le promoteur en réparation de malfaçons ou vices affectant l’ensemble de l’immeuble (CA Aix-en-Provence, 26 mai 1986 : Bull. Aix 1986, n° 77, p. 26. – CA Aix-en-Provence, 6 juin 2002 : Juris-Data n° 2002-18470) et contre les architectes et entrepreneurs (Cass. 3e civ., 20 juin 1978 : D. 1978, inf. rap. p. 430, obs. C. Giverdon. – Cass. 3e civ., 18 févr. 1981 : Defrénois 1981, 921, obs. H. Souleau). L’irrecevabilité de son action n’entraîne pas celle, individuelle, de chaque copropriétaire pour des désordres dans les parties privatives (Cass. 3e civ., 17 mars 1999 : Juris-Data n° 1999-001216).

Lorsque le promoteur est maître de l’ouvrage sa responsabilité sera mise en jeu par les acquéreurs des ouvrages qu’il a édifiés ou le syndicat des copropriétaires.

Lorsque le promoteur n’a pas la qualité de maître de l’ouvrage, c’est le maître de l’ouvrage qui agira en tant que tel contre lui. Le promoteur exercera alors des recours contre les autres intervenants pour tenter de faire échec à sa responsabilité.

Recours du promoteur contre les autres intervenants et responsabilité « in solidum »

La responsabilité décennale et la garantie biennale peuvent être imputées à toutes les personnes réputées constructeurs par l’article 1792-1 du Code civil. Elles sont toutes présumées responsables. Faute de prouver que le dommage est imputable à une cause étrangère et notamment à la faute d’un autre (Cass. 3e civ., 12 juill. 1995 : Bull. civ. 1995, III, n° 177 ; Resp. civ. et assur. 1995, comm. 366 ; RD imm. 1995, p. 762 ; Juris-Data n° 1995-003371), elles sont toutes considérées comme correspondantes et condamnées in solidum.

Il faut admettre que le même dommage est imputable aux divers constructeurs qui ont concouru à sa réalisation. Conformément au droit commun chacun est responsable pour le tout, in solidum avec les autres, sous réserves de l’action récursoire de celui qui aura payé contre ses codébiteurs (Cass. 3e civ., 5 déc. 1984 : JCP G 1986, II, 20543, obs. N. Dejean de la Bâtie. – CA Douai, 1re ch., 25 nov. 2002 : Juris-Data n° 2002-206860. – CA Orléans, ch. civ., 19 janv. 2004 : Juris-Data n° 2004-232594).

La Cour de cassation exclue la responsabilité in solidum des constructeurs que si chacune de leurs fautes n’a pas concouru à réaliser l’entier dommage (Cass. 3e civ., 15 mai 1981 ; Gaz. Pal. 1981, 2, pan. jurispr. p. 373). Dès lors que les fautes des constructeurs sont indissociables (Cass. 3e civ., 1er déc. 1993, pourvoi n° 92-10851) ou que le dommage est le résultat commun des malfaçons initiales relevant de la garantie décennale due par les constructeurs, ceux-ci doivent être condamnés « in solidum ».

Les contrats de type classique

Lorsque le promoteur traite directement avec le souscripteur, il utilise selon les cas diverses techniques juridiques. Les unes sont classiques et figuraient déjà dans le Code civil bien avant l’apparition des promoteurs : il s’agit de la vente et du mandat. Mais des lois nouvelles directement suscitées par le développement de la promotion immobilière ont permis l’utilisation de techniques spécifiques : la cession des parts ou actions d’une société constituée suivant la loi du 28 juin 1938 (aujourd’hui L. 16 juill. 1971, titre II), la vente d’immeubles à construire (L. n° 67-3, 3 janv. 1967 et D. n° 67-1166, 22 déc. 1967), et le contrat de promotion immobilière (C. civ., art. 1831-1 à 1831-5 nouveaux ; L. 16 juill. 1971, art. 33 à 38).Le promoteur-vendeur d’immeubles achevés est soumis au régime général de garantie des défauts cachés de la chose vendue et n’est pas tenu des vices apparents, conformément aux articles 1641 et suivants du Code civil (V. par exemple CA Bordeaux, 1re ch. 9 janv. 1986, SCI Marina de Talaris c/ Robert : Juris-Data n° 1986-040237. – CA Orléans, 2e ch. civ., 16 déc. 1986, SCI Rochard : Juris-Data n° 1986-047702). Il échappe au régime spécial des articles 1642, 1642-1 et 1646-1 du Code civil qui ne concerne que les ventes d’immeubles à construire, sauf si le local vendu après achèvement fait partie d’un immeuble dont une des parties a été vendue à construire (Ph. Malinvaud, Ph. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, op. cit., n° 327, 406).Sont garantis les défauts cachés, inconnus du vendeur et antérieurs à la vente qui rendent la chose“impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus” (C. civ., art. 1641). L’acheteur a, alors, le choix entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire (C. civ., art. 1644) et son action doit être intentée dans un « bref délai », selon l’appréciation des tribunaux, en application de l’article 1648 du Code civil. Attention : cette notion de « bref délai » est abandonnée au profit d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour les contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005 qui réforme dans son article 3 l’article 1648 du Code civil.Il convient d’appliquer au promoteur les règles de garantie concernant les vendeurs aussi bien occasionnels que professionnels. “Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même” (C. civ., art. 1642) car ce dernier est censé les avoir acceptés pour le prix. À l’égard d’un acheteur occasionnel (cas du futur copropriétaire), le vice apparent est classiquement défini comme celui qu’un homme de diligence moyenne découvre en faisant des vérifications élémentaires.

On ne saurait subordonner la qualification de vice apparent au fait que l’acquéreur aurait pu le déceler en consultant un homme de l’art(Cass. 3e civ., 3 mai 1989 : D. 1990, p. 117, note Tournafond).D’après l’article 1648 du Code civil, l’action doit être intentée par l’acquéreur “dans un bref délai suivant la nature des vices rédhibitoires et l’usage du lieu où la vente a été faite”.L’utilisation du mandat ordinaire est devenue exceptionnelle pour les contrats conclus depuis le 31 décembre 1972, c’est-à-dire depuis l’entrée en vigueur de la loi du 16 juillet 1971.En effet, la conclusion d’un contrat de promotion immobilière est, en principe, obligatoire en cas de construction à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation, autrement dit quand 10 % de la superficie doivent être affectés à cet usage. Il en est ainsi quand une société d’attribution ou une société coopérative est tenue d’établir un contrat de promotion immobilière. Plus généralement, l’article L. 222-1 du Code de la construction et de l’habitation impose le contrat de promotion lorsque « une personne s’engage envers le maître de l’ouvrage à faire procéder à la construction d’un immeuble à usage d’habitation en une autre qualité que celle de vendeur ou de locateur d’ouvrage » (Ph. Malinvaud, Ph. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, op. cit., n° 659 ; pour les exceptions au principe du caractère obligatoire du contrat, V. CCH, art. L. 222-1 et L. 222-2).Le droit commun du mandat ordinaire ne continue donc de s’appliquer, en la matière, qu’aux contrats antérieurs au 31 décembre 1972 et à ceux qui échappent au domaine d’application obligatoire du contrat de promotion immobilière, notamment en dehors du secteur du logement.Le promoteur-mandataire est responsable comme mandataire salarié. Mais s’agissant des malfaçons, la faute du mandataire a un caractère causal que si son mandat lui impose de veiller à la bonne exécution des travaux. S’agit-il d’une obligation de moyens ou de résultat ? Cela dépend des stipulations du contrat, mais dans le silence des parties, on doit appliquer le droit commun du mandat qui oblige à prouver la faute du mandataire lorsque le contrat est mal exécuté (Cass. 1re civ., 18 janv. 1989 : Bull. civ. 1989, I, n° 26). En réalité la jurisprudence (antérieure à la loi de 1971) tend à imposer cet engagement et à y voir une obligation de résultat quelles que soient les circonstances.Selon le juge, l’engagement pris par le souscripteur envers la société promotrice de participer à la construction “impliquait comme contrepartie, de la part de ladite société, l’obligation de veiller à ce que cette construction soit édifiée, conformément aux stipulations du contrat” : or, cette société avait la charge de s’assurer que les architectes et entrepreneurs avaient exactement rempli leurs propres obligations, de veiller à ce qu’aucun vice ne se produise et, le cas échéant, de provoquer les réfections nécessaires (CA Lyon, 16 juin 1958 : AJPI 1960, II, n° 125, p. 157, note Cabanac ; RTD com. 1961, n° 3, p. 113, § 1, obs. Saint-Alary). C’est donc à l’intention implicite des parties que les magistrats se réfèrent (V. aussi Cass. 3e civ., 14 mars 1972 : Bull. civ. 1972, III, n° 174). L’obligation de résultat du promoteur-mandataire est admise par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 1er févr. 1972 : Bull. civ. 1972, III, n° 73). Elle rejette ainsi l’argument fondé sur l’exclusion de toute autre faute que celle personnelle du promoteur. Elle retient que le promoteur s’était par écris chargé de la coordination et de la surveillance des travaux.

Les contrats de type particulier

La diversité des techniques juridiques utilisées dans le domaine de la promotion immobilière a conduit à une diversification de contrats spécifiques, régis par des textes particuliers. Tel est le cas des différentes sociétés réglementées par la loi du 16 juillet 1971, de la vente d’immeubles à construire, du contrat de promotion immobilière. Le contrat de construction de maisons individuelles, soumis aux articles L. 231-1 et suivants et R. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, intermédiaire entre le contrat d’entreprise et le contrat de promotion immobilière, implique à la charge du constructeur une responsabilité des vices de construction identique à celle des locateurs d’ouvrage.

Cession de parts sociales ou actions

Les cessions de parts sociales ou actions envisagées ici sont celles des anciennes sociétés immobilières constituées sous le régime de la loi du 28 juin 1938 et celles des sociétés d’attribution régies par le titre II de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 (CCH, art. L. 212-1 et s.). Dans les sociétés coopératives de construction constituées sous la forme de coopératives d’attribution, toute cession volontaire de droits sociaux entre vifs à titre onéreux est prohibée pendant l’opération de construction (CCH, art. L. 213-11, al. 7), ce qui est conforme à l’esprit non spéculatif de la coopération. Pour les sociétés d’attribution du titre II, on sait que lorsque l’opération relève du secteur du logement, au sens du Code de la construction et de l’habitation, c’est-à-dire, quand 10 % au moins de l’immeuble sont à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, la société doit conclure un contrat de promotion immobilière ou en confier les opérations constitutives à son représentant légal ou statutaire (CCH, art. L. 212-10). La cession volontaire de parts ou actions à des tiers ne peut alors intervenir qu’à partir de la conclusion du contrat de promotion immobilière ou l’approbation de l’écrit équivalent, si les souscripteurs initiaux ont effectué des versements pour les études techniques et financières du programme et l’achat du terrain (CCH, art. L. 212-10).

Le juge décide que le vendeur de parts sociales d’une société de construction n’est pas tenu de la garantie des vices cachés, telle qu’elle est édictée par l’article 1641 du Code civil (Cass. 3e civ., 16 mai 1977 : Bull. civ. 1977, III, n° 206 ; JCP G 1979, II, 19074, note F. Monéger ; D. 1977, inf. rap. p. 444) ni, d’ailleurs de la conformité des travaux au devis descriptif (Cass. 3e civ., 11 janv. 1977 : Bull. civ. 1977, III, n° 10). Il décide également qu’en l’absence de subrogation, le cessionnaire de parts ne dispose d’aucune action contractuelle de droit commun contre l’architecte dont la responsabilité ne peut être recherchée par lui que sur le plan quasi-délictuel (Cass. 3e civ., 13 déc. 1989 : Bull. civ. 1989, III, n° 235).

Finalement, le cédant de parts ou actions d’une société de construction de la loi de 1938 ou d’une société d’attribution ne doit garantie que de l’existence des droits sociaux par lui cédés et non celle d’un vendeur d’appartement (TGI Grasse, 12 déc. 1969 : JCP G 1972, II, 17253, note Pétot-Fontaine. – CA Paris, 12 juill. 1972 : Gaz. Pal. 1972, 2, p. 674).
La jurisprudence est sur ce point très changeante.

La Cour de cassation, relevant “que la SCI n’a été qu’une technique de commercialisation, que la cession de ses parts n’a été qu’une forme juridique dénuée d’effets réels… puisque l’acte de cession entraînait partage immédiat et attribution des lots aux acheteurs et qu’enfin sous forme de cession de parts, il a été procédé à des ventes d’immeuble achevé”, a admis que les vendeurs étaient tenus de la garantie des vices cachés édictée par l’article 1641 du Code civil (Cass. 3e civ., 5 mai 1981 : Bull. civ. 1981, III, n° 90 ; RD imm. 1981, p. 385, obs. Groslière et Jestaz).

Il a été également admis qu’une SCI était elle-même directement tenue d’une certaine conformité par rapport au règlement de copropriété à l’égard de ses membres, associés originaires ou cessionnaires de parts, pour condamner « in solidum » la société de construction et le cédant de parts sociales pour inexécution de leurs obligations contractuelles (Cass. 3e civ., 17 mars 1981 : RD imm. 1982, obs. Groslière et Jestaz).
De même, rappelant que les associés d’une société d’attribution de la loi du 28 juin 1938 ont, avant partage, un droit personnel de jouissance attaché aux parts sociales, la 3e chambre civile en a déduit que “bien que la société demeure propriétaire de l’immeuble jusqu’au partage, les associés peuvent, en tant qu’attributaires en jouissance, exiger de la société une jouissance conforme à ce qui a été prévu dans l’état descriptif et obtenir des dommages-intérêts du fait de non-conformité des garages” (Cass. 3e civ., 7 juill. 1982 : Bull. civ. 1982, III, n° 173 ; D. 1982, inf. rap. p. 510 ).

La Cour d’appel d’Aix a jugé que “si une société immobilière d’attribution est tenue de garantir les propriétaires de parts ou d’actions contre les conséquences des désordres pouvant affecter les locaux dont ils sont attributaires en jouissance, cette obligation de garantir cesse lorsque les intéressés deviennent attributaires en propriété des mêmes locaux, dans la mesure où leur retrait ne peut être assimilé à une vente et opère simplement transfert à leur profit des droits et actions de la société” (CA Aix-en-Provence, 3e ch. civ., B, 28 févr. 1989, Stés Sud carrelage et SAI Résidence La Cadenelle c/ Sté Campenon Bernard Europe et autres, inédit).

Vente d’immeubles à construire

La loi du 3 janvier 1967 a instauré “une garantie des vices apparents” (C. civ., art. 1642-1 et 1648, al. 2).

D’autre part, elle a soumis le vendeur d’immeubles à construire à la garantie des vices cachés ou des malfaçons dont les architectes, entrepreneurs ou autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage étaient eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et 2270 du Code civil (C. civ., art. 1646-1). Or, ce régime particulier est d’ordre public, l’article 12 de la loi du 3 janvier 1967 réputant non écrite toute clause contraire aux dispositions des articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil. L’article 5 de la loi du 3 janvier 1967 étend d’ailleurs, sur ce point, le domaine d’application de la loi du 3 janvier 1967 puisque, “lorsque l’un quelconque des locaux composant un immeuble a été vendu à terme, ou en l’état futur d’achèvement, la vente après achèvement d’un local compris dans cet immeuble est assujettie aux dispositions de l’article 1646-1” (mais pas à celles de l’art. 1642-1).

Le législateur a donc calqué la garantie des vices cachés due par le vendeur d’immeubles à construire sur celle des architectes et des entrepreneurs ou autres locateurs d’ouvrage. Il y a là une logique certaine : le vendeur “joue en quelque sorte le rôle d’un organisme-relais entre les acquéreurs qui le connaissent seul, et les maîtres d’oeuvres, avec lesquels seul il traite : sa responsabilité pour vice de la chose ne peut donc être rationnellement que celle qui pèse sur ces derniers et contre lesquels d’ailleurs il se retournera lorsqu’il sera poursuivi”(R. Saint-Alary, La vente d’immeubles à construire et l’obligation de garantie à raison des vices de construction : JCP G 1968, I, 2146).

La garantie mise à la charge du vendeur d’immeubles à construire par les articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil concerne les promoteurs, personnes physiques, les sociétés de vente (L. 16 juill. 1971, art. 1 à 4) ou même les coopératives de vente (L. 16 juill. 1971, art. 22) qui sont assimilées à des vendeurs professionnels et qui sont, effectivement, en pratique, des promoteurs de métiers. Il est donc indifférent de distinguer selon qu’ils sont de bonne ou de mauvaise foi (Ph. Malinvaud, La garantie des vices par le vendeur-promoteur de constructions immobilières : unité ou diversité : JCP G 1969, I, 2284, n° 16).

Le vendeur peut en outre, éviter la résolution du contrat ou la diminution du prix en s’obligeant à réparer le vice (C. civ., art. 1642-1 et 1646-1, al. 4).

Contrat de promotion immobilière

Le contrat de promotion immobilière défini par l’article 1831-1 du Code civil est peu utilisé.

La loi impose la conclusion d’un contrat de promotion immobilière dans un certain nombre de circonstances où les garanties qu’il comporte apparaissent indispensables. Tel est le cas quand une société d’attribution construit un immeuble à usage d’habitation au sens de l’article L. 242-1 du Code de la construction et de l’habitation ou pour les sociétés coopératives de construction dans lesquelles les droits des associés sont représentés par des parts ou des actions donnant vocation à l’attribution d’un lot par voie de partage.
Ces sociétés d’attribution et coopératives ont alors l’obligation soit de conclure un contrat de promotion immobilière, soit de confier les opérations constitutives de la promotion immobilière à leur représentant légal ou statutaire (V. supra n° 19) dont la responsabilité est appréciée conformément à l’article 1831-1 du Code civil.

Le contrat de promotion immobilière est alors conclu entre une société immobilière et le promoteur. Il peut aussi, outre les cas où il est obligatoire, intervenir entre une personne quelconque et un promoteur à condition que celui-ci ne procure pas le terrain à son client, car l’article 44 de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 oblige alors dans la plupart des hypothèses, à conclure une vente d’immeubles à construire. Un particulier, désireux de faire construire un immeuble de rapport ou une villa, une société ordinaire en quête de locaux, peuvent parfaitement avoir recours à un contrat de promotion immobilière.

Le maître de l’ouvrage peut agir en responsabilité contractuelle contre les entrepreneurs qui sont en effet ses cocontractants, puisque le promoteur est au moins en droit un simple mandataire. Mais en pratique, la question est plutôt de savoir si le maître d’ouvrage peut attaquer directement le promoteur sans avoir épuisé les voies d’exécution contre l’entrepreneur, et même sans l’avoir fait préalablement condamner.
Lorsque “le promoteur s’engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d’un locateur d’ouvrage” (C. civ., art. 1831-1 in fine).