Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu pendant dix ans à compter de la réception des travaux, des vices cachés dont les architectes, entrepreneurs et autres… sont eux-mêmes tenus.
La cause étrangère exonératoire sera essentiellement la force majeure, événement extérieur imprévisible et irrésistible ayant un lien de causalité avec les vices constatés. Mais la jurisprudence semble restrictive. Elle a admis l’existence d’un cas de force majeure dans des circonstances diverses : chutes de neige exceptionnelles ayant entraîné l’effondrement d’un toit(Cass. 3e civ., 7 mars 1979 : JCP G 1979, IV, 169. – Contra Cass. 3e civ., 28 sept. 1983 : RD imm. 1984, p. 58, obs. Ph. Malinvaud et B. Boubli), en cas de dommages dus à des variations anormales de la qualité de l’eau (Cass. 3e civ., 5 oct. 1977 : Gaz. Pal. 1977, 2, somm. p. 365. – CA Paris, 1er juill. 1983 : RD imm. 1983, p. 457, obs. Ph. Malinvaud et B. Boubli). Elle ne paraît pas l’admettre en revanche, en cas de vices inhérents aux matériaux utilisés (Cass. 3e civ., 22 oct. 1980 : JCP G 1981, IV, 14).
Le fait des architectes et entrepreneurs ne saurait exonérer le vendeur d’immeubles à construire (Ph. Malinvaud, Ph. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, op. cit., n° 323). Le vendeur en répond, à l’égard des acquéreurs, quitte à exercer contre eux une action récursoire, voire à l’égard du syndicat de copropriété qu’il doit garantir (CA Versailles, 4e ch. 25 mars 1988, Sté coop. La Moderne c/ Synd. de copr. Résidence Alexandra : Juris-Data n° 1988-034051. – CA Montpellier, 1re ch. 18 févr. 1988, SCI Les Maisons de la mer c/ Synd. de copr. Maison de la mer : Juris-Data n° 1988-0496). La garantie du vendeur se rattache à la protection due à l’acquéreur (A. Jourdan, La police des maîtres d’ouvrage : Assur. fr. 1975, p. 51).
Les vices sont des “désordres affectant la construction”, c’est-à-dire des “anomalies” (Ph. Malinvaud, Ph. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, op. cit., n° 106).
Les désordres ne sont des vices garantis que s’ils remontent à l’époque de la construction. Peu importe qu’il s’agisse de vices de l’ouvrage proprement dit ou qu’ils proviennent d’un vice du sol. Enfin, les vices doivent être cachés mais cette clandestinité est présumée jusqu’à preuve contraire. On considère d’ailleurs comme vice caché les séquelles d’un vice apparent quand elles étaient insoupçonnables au moment de la réception (Ph. Malinvaud, Ph. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, op. cit., n° 108. – Pour un défaut d’isolation phonique dont l’intensité ne s’est réellement révélée que par la suite V. Cass. 3e civ., 23 nov. 1976 : Gaz. Pal. 1977, 1, somm. p. 20 ; Bull. civ. 1976, III, n° 415. – Cass. 3e civ., 2 déc. 1980 : RD imm. 1982, p. 248, obs. Groslière et Jestaz. – V. supra n° 30).
Le vendeur garantit les gros ouvrages pendant dix ans, et les menus ouvrages pendant deux ans.
Ainsi, par exemple, a-t-il été décidé que le vendeur doit la garantie décennale pour les malfaçons des planchers qui affectent le gros oeuvre et dépassent la mesure des imperfections auxquelles on doit s’attendre dans la construction (Cass. 3e civ., 21 janv. 1976 : Rev. loyers 1976, p. 270) ou pour des désordres s’étendant à toute l’installation d’eau chaude impliquant le changement de l’ensemble des tuyauteries, encastrées ou non, et qui affectaient indistinctement toutes les portions de la canalisation (Cass. 3e civ., 22 juin 1977 : JCP G 1979, II, 19226, obs. F. Monéger. – Cass. 3e civ., 21 oct. 1981 : JCP G 1982, IV, 14. – Cass. 3e civ., 17 mars 1982 : RD imm. 1983, p. 68, obs. Malinvaud et Boubli. – CA Versailles, 4e ch. 7 oct. 1988, SCI Saint-James-Parc c/ Cabinet Jubault : Juris-Data n° 1988-044905) ou encore pour les installations de chauffage (Cass. 3e civ., 1er déc. 1981 : D. 1982, inf. rap. p. 107. – Cass. 3e civ., 2 déc. 1981 : D. 1982, inf. rap. p. 101 ; JCP G 1982, IV, 75. – Cass. 3e civ., 6 janv. 1983 : JCP G 1983, IV, 88).
Garantie biennale et garantie décennale sont d’ordre public dans les ventes d’immeubles à construire. Les délais de deux et de dix ans courent à partir de la réception des travaux sans réserves ou à compter de la levée des réserves pour les travaux qui en avaient fait l’objet (CCH, art. R. 111-24) mais la réception peut n’être que tacite et résulter d’événements tels que la prise de possession des lieux. Il faut enfin tenir compte éventuellement des stipulations contractuelles.