La responsabilité résiduelle

Les dommages non couverts par la responsabilité spécifique des constructeurs le sont par la responsabilité de droit commun (Ph. Malinvaud, Ph. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, « Droit de la promotion immobilière » : Dalloz, Paris, 7e éd., n° 166).

Le promoteur doit encourir une responsabilité contractuelle de droit commun dont les modalités sont particulières.

Une jurisprudence décide que le promoteur est, en cette qualité, tenu envers ses clients d’une obligation de résultat (CA Paris, 23e ch., sect. A, 9 avr. 1986 : Juris-Data n° 1986-022995. – CA Paris, 1re ch., sect. B, 30 avr. 1987 : Juris-Data n° 1987-022243. – CA Paris, 23e ch., sect. A, 5 déc. 1988 :Juris-Data n° 1988-026801. – CA Paris, 19e ch., sect. B, 2 mars 1989 : Juris-Data n° 1989-021013. – CA Chambéry, ch. civ., sect. 2, 30 nov. 1994 : Juris-Data n° 1994-047140. – CA Orléans, ch. civ., 19 janv. 2004 : Juris-Data n° 2004-232594).

Cette obligation de résultat est utilisée pour toutes sortes de dommages et à l’égard des divers types de promoteurs, quelle que soit leur qualification juridique, à l’exception toutefois du promoteur bénévole (Cass. 3e civ., 14 déc. 1982 : RD imm. 1984, p. 194, obs. J.-C. Groslière et Ph. Jestaz). Sous cette réserve, l’obligation de résultat n’implique donc pas que le souscripteur démontre la faute du promoteur. Mais celui-ci doit pouvoir s’exonérer en prouvant que le dommage provient d’une cause étrangère (Cass. 3e civ., 3 déc. 2003 : Juris-Data n° 2003-021400. – CA Paris, 2e ch. B, 24 sept. 1998 : Juris-Data n° 1998-022303). Cette responsabilité de droit commun doit pouvoir être mise en oeuvre pendant dix ans (Cass. 3e civ., 16 oct. 2002 : préc. n° 5).

Le promoteur ne peut être déclaré responsable envers l’accédant à la propriété que sur le terrain de l’article 1382 du Code civil, c’est-à-dire celui de la faute prouvée. Exceptionnellement certains arrêts s’attachent à souligner l’absence de contrat (CA Paris, 5 juill. 1988 : D. 1988, inf. rap. p. 212 ; RD imm. 1988, p. 468, obs. J.-C. Groslière et C. Saint- Alary Houin). Ainsi ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l’article 1831-1 du Code civil la Cour d’appel qui condamne une société in solidum avec le vendeur, à réparer des dommages au motif que la responsabilité civile de droit commun doit trouver application à l’encontre de cette personne morale, promoteur tenu d’une obligation de résultat sans préciser si un contrat de promotion immobilière la liait au maître de l’ouvrage (Cass. 3e civ., 15 févr. 1989 : JCP G 1989, IV, p. 143).

Le plus souvent, le juge tente d’édifier une responsabilité directe du promoteur à l’égard des souscripteurs qui n’ont pas contracté avec lui mais seulement avec des cédants de parts sociales, voire avec des sociétés de vente. Il n’hésite pas alors à affirmer l’existence d’un contrat innomé ou sui generis entre promoteur et souscripteurs (CA Paris, 8 mars 1966 : RTD com. 1966, p. 965, obs. R. Saint-Alary et l’arrêt de rejet Cass. 1re civ., 13 déc. 1967 : Gaz. Pal. 1968, 1, p. 362, 3e esp).

Les arrêts se bornent à qualifier de promoteur celui qui a pris à la fois l’initiative et le soin principal de l’opération (Cass. 3e civ., 27 févr. 1991 : RD imm. 1991, p. 229, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary Houin), l’un de ces éléments étant parfois seul retenu qu’il s’agisse de l’initiative (Cass. 3e civ., 18 mars 1981 : Bull. civ. 1981, III, n° 60 ; JCP N 1981, II, 235, obs. B. Stemmer ; Rev. loyers 1981, p. 358) ou plus fréquemment du soin principal de l’opération (CA Paris, 6 oct. 1989 : D. 1989, inf. rap. p. 284 ; RD imm. 1990, p. 220, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary Houin. – CA Paris, 7 févr. 1991 : D. 1991, inf. rap. p. 73 ; RD imm. 1991, p. 486, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary Houin).

Ils en déduisent une obligation de garantie (CA Paris, 13 nov. 1964 : JCP G 1964, II, 14467, note Petot-Fontaine ; RTD com. 1966, p. 362, obs. Saint-Alary. – V. aussi Cass. 3e civ., 22 juin 1977 : Bull. civ. 1977, III, n° 281. – CA Versailles, 23 avr. 1983 : RD imm. 1984, p. 194, obs. J.-C. Groslière et Ph. Jestaz) ou plus généralement, une obligation de résultat (V. réf. citées supra n° 6). Cette responsabilité est qualifiée de contractuelle par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 22 nov. 1977 : Gaz. Pal. 1978, 1, somm. p. 86 ; D. 1978, inf. rap. p. 212).

Cette technique est utilisée en matière de vente, lorsqu’une société qualifiée de promoteur a agi par l’intermédiaire de filiales(Rappr. Cass. 3e civ., 26 juin 1984 : Gaz. Pal. 1985, 1, pan. jurispr. p. 23) ou s’est interposée entre le vendeur et l’acheteur (Cass. 3e civ., 21 mars 1972 : Bull. civ. 1972, III, n° 192), ou encore lorsque le promoteur apparaît comme le vendeur de fait.