La faute lourde est une négligence grave dans l’exécution du contrat qui constitue un manquement à des obligations contractuelles et suscite donc une responsabilité contractuelle (Cass. 1re civ., 28 nov. 1967 : D. 1968, p. 199).Le dol est une faute intentionnelle commise avec l’intention de nuire ou, du moins, de propos délibéré, si bien que l’inexécution de l’obligation est volontaire. Il faut y ajouter la simple violation consciente du contrat par dissimulation ou par fraude sans intention de nuire (Cass. 3e civ., 27 juin 2001 : infra n° 31 et 32. – Cass. 3e civ., 17 nov. 2004 : Bull. civ. 2004, III, n° 206).En matière de promotion immobilière cela suppose, soit que le promoteur a volontairement causé un dommage, en toute connaissance de cause, sinon avec l’intention de nuire, soit qu’il en a dissimulé l’existence pour éviter une action en responsabilité (Rappr. Ph. Malinvaud, Ph. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, op. cit., n° 177-1).Le dol n’est pas retenu lorsque les informations à communiquer sur une deuxième tranche de travaux sont juridiquement incertaines puisque le permis de construire n’est pas encore obtenu et le terrain n’est pas encore acquis (Cass. 3e civ., 12 mars 2003 : Juris-Data n° 2003-018185 ; Bull. civ. 2003, III, n° 58).
La jurisprudence a admis que le dol était “une faute extérieure au contrat”, donc de caractère délictuel et relevait de l’article 1382 du Code civil (Cass. 3e civ., 24 oct. 1968 : Bull. civ. 1968, III, n° 403. – Cass. 3e civ., 18 déc. 1972 : D. 1973, p. 272, note J. Mazeaud).
Lorsqu’il ne s’agit que d’une faute lourde, les actions en responsabilité demeurent soumises au délai décennal ou biennal (Cass. 1re civ., 4 avr. 1962 : Bull. civ. 1962, I, n° 196. – Cass. 1re civ., 7 mars 1966 : Gaz. Pal. 1966, 1, p. 409. – Cass. 1re civ., 28 nov. 1967 : D. 1968, p. 199. – Cass. 3e civ., 5 déc. 1969 : Bull. civ. 1969, III, n° 792. – Cass. 3e civ., 18 juin 1974 : AJPI 1975, p. 716. – Cass. 3e civ., 13 mars 1984, préc. – Cass. 3e civ., 18 juill. 1984 : RD imm. 1985, p. 65, obs. Ph. Malinvaud et B. Boubli. – Cass. 3e civ., 14 janv. 1987 : JCP G 1987, IV, 94 ; RD imm. 1987, p. 236. – Cass. 3e civ., 26 mai 1988 : JCP G 1988, IV, 267. – Cass. 3e civ., 12 oct. 1994 : Bull. civ. 1994, III, n° 171. – V. toutefois Cass. 3e civ., 23 juill. 1986 : RD imm. 1987, p. 62, obs. Ph. Malinvaud et B. Boubli, qualifiant de faute dolosive un comportement qui n’était peut être constitutif que d’une faute lourde).
Les constructeurs ne peuvent pas se prévaloir des clauses limitatives de responsabilité stipulées dans les conventions lorsqu’ils ont commis un dol ou une faute lourde (Cass. 1re civ., 8 mars 1965 : Bull. civ. 1965, I, n° 168. – Cass. 3e civ., 22 avr. 1980 : Bull. civ. 1980, III, n° 77 ; JCP G 1980, IV, 249 ; RD imm. 1980, p. 434, obs. Ph. Malinvaud et B. Boubli).