Les contrats de type classique

Lorsque le promoteur traite directement avec le souscripteur, il utilise selon les cas diverses techniques juridiques. Les unes sont classiques et figuraient déjà dans le Code civil bien avant l’apparition des promoteurs : il s’agit de la vente et du mandat. Mais des lois nouvelles directement suscitées par le développement de la promotion immobilière ont permis l’utilisation de techniques spécifiques : la cession des parts ou actions d’une société constituée suivant la loi du 28 juin 1938 (aujourd’hui L. 16 juill. 1971, titre II), la vente d’immeubles à construire (L. n° 67-3, 3 janv. 1967 et D. n° 67-1166, 22 déc. 1967), et le contrat de promotion immobilière (C. civ., art. 1831-1 à 1831-5 nouveaux ; L. 16 juill. 1971, art. 33 à 38).Le promoteur-vendeur d’immeubles achevés est soumis au régime général de garantie des défauts cachés de la chose vendue et n’est pas tenu des vices apparents, conformément aux articles 1641 et suivants du Code civil (V. par exemple CA Bordeaux, 1re ch. 9 janv. 1986, SCI Marina de Talaris c/ Robert : Juris-Data n° 1986-040237. – CA Orléans, 2e ch. civ., 16 déc. 1986, SCI Rochard : Juris-Data n° 1986-047702). Il échappe au régime spécial des articles 1642, 1642-1 et 1646-1 du Code civil qui ne concerne que les ventes d’immeubles à construire, sauf si le local vendu après achèvement fait partie d’un immeuble dont une des parties a été vendue à construire (Ph. Malinvaud, Ph. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, op. cit., n° 327, 406).Sont garantis les défauts cachés, inconnus du vendeur et antérieurs à la vente qui rendent la chose“impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus” (C. civ., art. 1641). L’acheteur a, alors, le choix entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire (C. civ., art. 1644) et son action doit être intentée dans un « bref délai », selon l’appréciation des tribunaux, en application de l’article 1648 du Code civil. Attention : cette notion de « bref délai » est abandonnée au profit d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour les contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005 qui réforme dans son article 3 l’article 1648 du Code civil.Il convient d’appliquer au promoteur les règles de garantie concernant les vendeurs aussi bien occasionnels que professionnels. “Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même” (C. civ., art. 1642) car ce dernier est censé les avoir acceptés pour le prix. À l’égard d’un acheteur occasionnel (cas du futur copropriétaire), le vice apparent est classiquement défini comme celui qu’un homme de diligence moyenne découvre en faisant des vérifications élémentaires.

On ne saurait subordonner la qualification de vice apparent au fait que l’acquéreur aurait pu le déceler en consultant un homme de l’art(Cass. 3e civ., 3 mai 1989 : D. 1990, p. 117, note Tournafond).D’après l’article 1648 du Code civil, l’action doit être intentée par l’acquéreur “dans un bref délai suivant la nature des vices rédhibitoires et l’usage du lieu où la vente a été faite”.L’utilisation du mandat ordinaire est devenue exceptionnelle pour les contrats conclus depuis le 31 décembre 1972, c’est-à-dire depuis l’entrée en vigueur de la loi du 16 juillet 1971.En effet, la conclusion d’un contrat de promotion immobilière est, en principe, obligatoire en cas de construction à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation, autrement dit quand 10 % de la superficie doivent être affectés à cet usage. Il en est ainsi quand une société d’attribution ou une société coopérative est tenue d’établir un contrat de promotion immobilière. Plus généralement, l’article L. 222-1 du Code de la construction et de l’habitation impose le contrat de promotion lorsque « une personne s’engage envers le maître de l’ouvrage à faire procéder à la construction d’un immeuble à usage d’habitation en une autre qualité que celle de vendeur ou de locateur d’ouvrage » (Ph. Malinvaud, Ph. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, op. cit., n° 659 ; pour les exceptions au principe du caractère obligatoire du contrat, V. CCH, art. L. 222-1 et L. 222-2).Le droit commun du mandat ordinaire ne continue donc de s’appliquer, en la matière, qu’aux contrats antérieurs au 31 décembre 1972 et à ceux qui échappent au domaine d’application obligatoire du contrat de promotion immobilière, notamment en dehors du secteur du logement.Le promoteur-mandataire est responsable comme mandataire salarié. Mais s’agissant des malfaçons, la faute du mandataire a un caractère causal que si son mandat lui impose de veiller à la bonne exécution des travaux. S’agit-il d’une obligation de moyens ou de résultat ? Cela dépend des stipulations du contrat, mais dans le silence des parties, on doit appliquer le droit commun du mandat qui oblige à prouver la faute du mandataire lorsque le contrat est mal exécuté (Cass. 1re civ., 18 janv. 1989 : Bull. civ. 1989, I, n° 26). En réalité la jurisprudence (antérieure à la loi de 1971) tend à imposer cet engagement et à y voir une obligation de résultat quelles que soient les circonstances.Selon le juge, l’engagement pris par le souscripteur envers la société promotrice de participer à la construction “impliquait comme contrepartie, de la part de ladite société, l’obligation de veiller à ce que cette construction soit édifiée, conformément aux stipulations du contrat” : or, cette société avait la charge de s’assurer que les architectes et entrepreneurs avaient exactement rempli leurs propres obligations, de veiller à ce qu’aucun vice ne se produise et, le cas échéant, de provoquer les réfections nécessaires (CA Lyon, 16 juin 1958 : AJPI 1960, II, n° 125, p. 157, note Cabanac ; RTD com. 1961, n° 3, p. 113, § 1, obs. Saint-Alary). C’est donc à l’intention implicite des parties que les magistrats se réfèrent (V. aussi Cass. 3e civ., 14 mars 1972 : Bull. civ. 1972, III, n° 174). L’obligation de résultat du promoteur-mandataire est admise par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 1er févr. 1972 : Bull. civ. 1972, III, n° 73). Elle rejette ainsi l’argument fondé sur l’exclusion de toute autre faute que celle personnelle du promoteur. Elle retient que le promoteur s’était par écris chargé de la coordination et de la surveillance des travaux.