Les promoteurs responsables

Vendeur d’immeubles à construire

Le vendeur d’immeubles à construire doit à ses acquéreurs la garantie des dommages dont les locateurs d’ouvrages sont eux-mêmes responsables à son égard.

L’adéquation antérieure entre garantie due par les locateurs d’ouvrages et garantie du vendeur d’immeuble à construire est cependant faussée désormais car si l’entrepreneur est tenu pendant un an de la garantie de parfait achèvement en vertu de l’article 1792-6, alinéa 2, du Code civil, maintenant d’ordre public, celle-ci ne pèse pas sur le vendeur (Cass. 3e civ., 30 mars 1994 : Bull. civ. 1994, III, n° 69. – V. infra n° 62) qui est tout au plus « garant », dans des conditions particulières, des défauts d’isolation phonique (V. infra n° 71 et 72) et des vices apparents, dans les conditions des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du Code civil (V. supra n° 28 à 33).

Or, la jurisprudence exclut toute application de la responsabilité décennale aux vices faisant l’objet de réserves lors de la réception, ceux-ci étant couverts par la garantie de parfait achèvement (Cass. 3e civ., 29 avr. 1987 : Bull. civ. 1987, III, n° 89, p. 53. – Cass. 3e civ., 26 oct. 1988 et 1er févr. 1989 : Gaz. Pal. 1989, 1, p. 425, note G. Liet-Veaux. – Cass. 3e civ., 6 déc. 1989 : Bull. civ. 1989, III, n° 224).
Il est à noter que l’ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005 (Journal Officiel 18 Février 2005) n’a pas modifié la lettre de l’article 1648, alinéa 2, du Code civil.

Vendeur d’immeubles après achèvement

La loi du 4 janvier 1978 répute constructeur “toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire” (C. civ., art. 1792-1, 2°). Ainsi tout vendeur d’immeuble achevé est désormais soumis à la même responsabilité décennale ou biennale qu’un locateur d’ouvrage s’il a construit lui-même ou s’il a fait construire cet immeuble.

Cela concerne donc aussi bien un particulier qui vend, quelques années après, sa propre maison, pour des raisons personnelles, qu’un promoteur professionnel, personne physique ou morale, qui construit pour vendre, clés en mains, des immeubles édifiés. Bien que les problèmes du financement de la construction dissuadent les promoteurs de cette forme d’activité, ceux qui commercialisent leurs programmes après achèvement seront désormais soumis à la responsabilité spécifique des constructeurs et non plus à l’obligation classique de garantie des vices de la vente de droit commun (Sur cette question, CA Aix-en-Provence, 3e ch. civ., 15 nov. 2001 : Juris-Data n° 2001-164683. – J.-L. Bergel op. cit., n° 529 s.). Il n’en est cependant ainsi que pour les immeubles soumis à la loi du 4 janvier 1978 (c’est-à-dire dont la déclaration d’ouverture du chantier de construction est postérieure au 1er janvier 1979) et dans le domaine strict des responsabilités spécifiques régies par ce texte. Ainsi, si la date de déclaration d’ouverture de chantier est incertaine, les juges du fond ne sont pas tenus de rechercher si la garantie légale des constructeurs s’applique aux désordres de l’espèce à la condition toutefois que cette responsabilité spécifique ne soit pas visée (Cass. 3e civ., 27 sept. 2000 : RD imm. 2001, p. 84, note Ph. M.). En effet, on ne sait pas dans ce cas si le chantier a été ouvert après le 1er janvier 1979.

Constructeur de maisons individuelles

Désormais applicable aux personnes qui se chargent de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage, le  contrat de construction de maisons individuelles peut correspondre à la construction d’une maison individuelle avec (CCH, art. L. 231-1 et s.) ou sans fourniture du plan (CCH, art. L. 232-1 et s.). La conclusion d’un tel contrat n’empêche pas d’attribuer le titre de promoteur à une personne chargée du soin principal de l’opération immobilière (Cass. 3e civ., 10 févr. 1993 : préc. n° 3).

Le constructeur d’une maison individuelle avec fourniture du plan est réputé constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du Code civil (CCH, art. L. 231-1 in fine). En cas de construction d’une maison individuelle sans fourniture du plan, il faut adopter la même solution. Une autre dénomination du contrat ne suffit pas pour écarter cette règle, surtout si un plan est proposé et qu’entrepreneurs et architecte sont imposés au maître de l’ouvrage (CA Aix-en-Provence, 17e ch. civ., 28 juin 1993 : JCP G 1993, IV, 2563 ; RD imm. 1994, p. 65, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary-Houin ; Juris-Data n° 1993-043450).

Promoteur immobilier, prestataire de services

Le promoteur immobilier, prestataire de services aux termes de l’article 1831-1 du Code civil, est garant des vices cachés dans les conditions visées aux articles 1792 et 2270 du Code civil. Il est également tenu des obligations résultant des articles 1791, 1792-1, 1792-2 et 1792-3.

Mandataire locateur d’ouvrage

Selon l’article 1792-1, 3°, est réputé constructeur de l’ouvrage… “toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage”.

Autres intervenants

Certaines opérations de promotion immobilière sont réalisées par l’intermédiaire de sociétés d’attribution régies par le titre II de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971, voire de sociétés coopératives d’attribution.
Le cédant de parts ou actions donnant vocation à l’attribution d’immeubles ne doit, en principe, pas la garantie du vendeur pour les vices et malfaçons affectant l’immeuble.
Quand 10 % au moins de la superficie de l’immeuble sont à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation, la société d’attribution doit conclure un contrat de promotion immobilière ou en confier les opérations constitutives à son représentant légal ou statutaire (CCH, art. L. 212-10).

C’est donc le promoteur ou le dirigeant social assumant ce rôle qui devra garantie des dommages, dans les termes des articles 1792 et suivants du Code civil. Reste le cas des sociétés d’attribution du secteur libre, dans lequel tout mandataire accomplissant une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage sera réputé constructeur, en application de l’article 1792-1, 3° du Code civil (V. supra n° 57), et tenu à ce titre des dommages de l’ouvrage.

En cas de location-attribution, en particulier par une société coopérative d’HLM, qui conserve l’action en garantie légale et ne la transmet qu’avec la propriété de la chose, à titre accessoire, aux locataires-attributaires, ceux-ci, bénéficiaires jusque-là d’un bail, peuvent exercer contre les constructeurs et leurs assureurs avec lesquels ils n’ont aucun lien de droit une action de nature quasi-délictuelle en réparation des troubles de jouissance consécutifs aux vices de construction. L’action de la société coopérative et celle des locataires-attributaires ont donc des fondements différents (Cass. 3e civ. 6 déc. 1989 : Bull. civ. III, n° 229). Mais la société coopérative d’HLM, étant maître de l’ouvrage et ayant la qualité de promoteur, est tenue par le contrat de location-attribution à la garantie des vices cachés et à une obligation de résultat (CA Paris, 23e ch. A, 30 mai 1989, SA SOCOFAM c/ Synd. copr. : Juris-Data n° 1989-022530).