Les régimes des responsabilités des promoteurs

Aux termes de l’article 1792-5 du Code civil, “toute clause d’un contrat qui a pour objet soit d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2… est réputée non écrite”.

Les garanties décennale et biennale sont d’ordre public quels que soient les ouvrages concernés, qu’il s’agisse de travaux privés ou de travaux publics.
Il faut toutefois, souligner que la garantie n’est d’ordre public qu’à l’égard du maître ou de l’acquéreur de l’ouvrage, tandis que dans les rapports liant les autres intervenants entre eux des aménagements conventionnels restent possibles (Cass. 3e civ., 3 févr. 1999 : Juris-Data n° 1999-000530).

Nature des responsabilités et causes exonératoires

La loi du 4 janvier 1978 pose le principe d’une présomption de responsabilité des constructeurs. L’article 1792 nouveau du Code civil dispose que “tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit… des dommages…” et qu’une “telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que de tels dommages proviennent d’une cause étrangère”. L’article 1792-2 du Code civil utilise à dessein la formule : “La présomption de responsabilité établie par l’article 1792…”.

La responsabilité de plein droit de l’article 1792 du Code civil et la garantie de l’article 1792-3 du Code civil constituent la sanction d’une obligation de résultat.

La principale cause d’exonération sera la force majeure, événement extérieur, imprévisible et irrésistible, à l’exclusion du vice du sol dont les constructeurs répondent, aux termes de l’article 1792 du Code civil.

Le fait des tiers est également exonératoire mais seulement s’il ne s’agit pas d’une personne dont le présumé responsable doit répondre, notamment l’immixtion dans la construction d’une personne notoirement compétente (CA Chambéry, ch. civ., 31 mars 1999 : Juris-Data n° 1999-042633), doit aussi être exonératoire, de même que l’usure normale qui se rattache à son obligation d’entretien.

Titulaires des actions en responsabilité

L’article 1792 du Code civil ne vise que “le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage ». On peut noter que l’article 1646-1 modifié du Code civil précise encore : “ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble ».

On conclura donc que la responsabilité décennale et la garantie biennale profitent, en cas d’aliénation de l’ouvrage, à ses propriétaires successifs (CA Thibierge, op. et loc. cit. – A. Caston, op. cit., p. 100). Cela n’empêche pas le propriétaire précédent d’agir s’il démontre avoir un intérêt direct et certain.

Ainsi, l’action en responsabilité pourra-t-elle être exercée soit par le maître de l’ouvrage, soit par ses acquéreurs successifs, et ce, malgré la connaissance par ces acquéreurs des vices de l’ouvrage, lors de la signature de l’acte de vente et en l’absence, dans ce dernier cas, de clause prévoyant un tel recours (Cass. 3e civ., 28 oct. 1975, préc.). Certains auteurs soulignent qu’en cas d’aliénation, le maître de l’ouvrage ou le propriétaire intermédiaire perd toute qualité pour exercer l’action en responsabilité décennale ou la garantie de bon fonctionnement, ou pour agir contre les entrepreneurs et leurs assureurs (Cass. 1re civ., 12 juill. 1983 : Bull. civ. 1983, I, n° 205. – CA Thibierge op. et loc. cit.), sauf s’il a conservé un intérêt à agir (Cass. 3e civ., 3 mai 1989 : Bull. civ. 1989, III, n° 96).

Le syndicat des copropriétaires est également compétent, en vertu de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour agir contre le promoteur en réparation de malfaçons ou vices affectant l’ensemble de l’immeuble (CA Aix-en-Provence, 26 mai 1986 : Bull. Aix 1986, n° 77, p. 26. – CA Aix-en-Provence, 6 juin 2002 : Juris-Data n° 2002-18470) et contre les architectes et entrepreneurs (Cass. 3e civ., 20 juin 1978 : D. 1978, inf. rap. p. 430, obs. C. Giverdon. – Cass. 3e civ., 18 févr. 1981 : Defrénois 1981, 921, obs. H. Souleau). L’irrecevabilité de son action n’entraîne pas celle, individuelle, de chaque copropriétaire pour des désordres dans les parties privatives (Cass. 3e civ., 17 mars 1999 : Juris-Data n° 1999-001216).

Lorsque le promoteur est maître de l’ouvrage sa responsabilité sera mise en jeu par les acquéreurs des ouvrages qu’il a édifiés ou le syndicat des copropriétaires.

Lorsque le promoteur n’a pas la qualité de maître de l’ouvrage, c’est le maître de l’ouvrage qui agira en tant que tel contre lui. Le promoteur exercera alors des recours contre les autres intervenants pour tenter de faire échec à sa responsabilité.

Recours du promoteur contre les autres intervenants et responsabilité « in solidum »

La responsabilité décennale et la garantie biennale peuvent être imputées à toutes les personnes réputées constructeurs par l’article 1792-1 du Code civil. Elles sont toutes présumées responsables. Faute de prouver que le dommage est imputable à une cause étrangère et notamment à la faute d’un autre (Cass. 3e civ., 12 juill. 1995 : Bull. civ. 1995, III, n° 177 ; Resp. civ. et assur. 1995, comm. 366 ; RD imm. 1995, p. 762 ; Juris-Data n° 1995-003371), elles sont toutes considérées comme correspondantes et condamnées in solidum.

Il faut admettre que le même dommage est imputable aux divers constructeurs qui ont concouru à sa réalisation. Conformément au droit commun chacun est responsable pour le tout, in solidum avec les autres, sous réserves de l’action récursoire de celui qui aura payé contre ses codébiteurs (Cass. 3e civ., 5 déc. 1984 : JCP G 1986, II, 20543, obs. N. Dejean de la Bâtie. – CA Douai, 1re ch., 25 nov. 2002 : Juris-Data n° 2002-206860. – CA Orléans, ch. civ., 19 janv. 2004 : Juris-Data n° 2004-232594).

La Cour de cassation exclue la responsabilité in solidum des constructeurs que si chacune de leurs fautes n’a pas concouru à réaliser l’entier dommage (Cass. 3e civ., 15 mai 1981 ; Gaz. Pal. 1981, 2, pan. jurispr. p. 373). Dès lors que les fautes des constructeurs sont indissociables (Cass. 3e civ., 1er déc. 1993, pourvoi n° 92-10851) ou que le dommage est le résultat commun des malfaçons initiales relevant de la garantie décennale due par les constructeurs, ceux-ci doivent être condamnés « in solidum ».