Responsabilité décennale

Aux termes du nouvel article 1792 du Code civil :

Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination…

Selon l’article 1792-2 du Code civil :

La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement(Ord. n° 2005-658, 8 juin 2005, art. 1) d’un « ouvrage » d’un bâtiment, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Les dommages régis par la responsabilité décennale sont des dommages cachés lors de la réception (C. Caston : AJPI 1978, p. 103) aux yeux du seul maître de l’ouvrage (Cass. 3e civ., 17 nov. 1993 : Bull. civ. 1993, III, n° 146. – Cass. 3e civ., 7 juill. 2004 : Bull. civ. 2004, III, n° 142 ; RD imm. 2004, p. 450, obs. Ph. Malinvaud. – Cass. 3e civ., 4 nov. 2004 : RD imm. 2005, p. 129, obs. Ph. Malinvaud)conformément aux principes antérieurs à la loi du 4 janvier 1978 (Ph. Malinvaud, Ph. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, op. cit., n° 108).

Les vices apparents relèvent de la garantie de parfait achèvement ou, dans la vente d’immeubles à construire, de la garantie spéciale édictée par l’article 1642-1 du Code civil.

La jurisprudence décide que la garantie décennale n’est pas applicable aux vices faisant l’objet de réserves lors de la réception, ceux-ci étant couverts par la garantie de parfait achèvement (Cass. 3e civ., 29 avr. 1987 : Bull. civ. 1987, III, n° 89, p. 53 ; JCP G 1987, IV, 225. – Cass. 3e civ., 26 oct. 1988 et 1er févr. 1989 : Gaz. Pal. 1989, 1, p. 425, note G. Liet-Veaux. – Cass. 3e civ., 6 déc. 1989 : Bull. civ. 1989, III, n° 224. – Cass. 3e civ., 29 avr. 1997 : Bull. civ. 1997, III, n° 89). En revanche, un vice apparu dans l’année de la réception, donc caché lors de celle-ci, relève à la fois de la garantie de parfait achèvement et de la garantie biennale ou décennale (Cass. 3e civ., 4 févr. 1987 : Bull. civ. 1987, III, n° 16).

Si l’entrepreneur n’est tenu que des vices cachés, c’est aussi parce qu’à défaut de réserves dans le procès-verbal de réception ou de notification dans le délai d’un an, les vices apparents se trouvent purgés.

Selon l’article 1792 du Code civil, la responsabilité décennale s’applique aux dommages, “même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui… le rendent impropre à sa destination”. Cette formulation reprend celle de la jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ., 5 nov. 1976 : Bull. civ. 1976, III, n° 383 ; JCP G 1976, IV, 382).

Il en résulte que la responsabilité décennale ne concerne que des dommages d’une réelle gravité (Ph. Malinvaud, Ph. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, op. cit., n° 109. – A. Caston, op. cit., p. 103. – B. Boubli, op. cit., n° 397 s.) fissurations intérieures et extérieures des murs génératrices d’humidité ou entraînant des difficultés de chauffage et des condensations sont considérées comme rendant l’immeuble impropre à sa destination (Cass. 3e civ., 27 janv. 1981 : Bull. civ. 1981, III, n° 20).

  • infiltrations importantes (Cass. 3e civ., 18 oct. 1983 : JCP G 1983, IV, 358. – Cass. 1re civ., 20 mars 1989 : D. 1989, inf. rap. p. 118),
  • défauts d’étanchéité (CA Paris, 19e ch. B, 29 mai 1987, SCI Île-de-France c/ synd. copr. Résidence Fief sud 1 : Juris-Data n° 1987-023037),
  • dégénération de l’enduit d’imperméabilisation de façades (CA Riom, 1re ch. 3 mai 1988, SA Lambert Industries c/ Chenaid : Juris-Data n° 1988-048489),
  • dessérage d’un écrou (Cass. 3e civ., 3 déc. 2002 : Resp. civ. et assur. 2003, comm. 73),
    mauvaise implantation de bâtiments sur un sol notoirement inondable (CA Paris, 23e ch. B, 22 mai 1987, Julien c/ Rosain :Juris-Data n° 1987-022762),
  • vices de conception en contravention avec les DTU (CA Orléans, 17 juill. 1986, SA Rhône-Poulenc Industries c/ Club Méditerranée : Juris-Data n° 1986-047689),
  • défauts de la rampe d’accès à l’immeuble par non-respect des dispositions réglementaires relatives à l’accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs neufs aux handicapés (CA Aix-en-Provence, 3e ch. civ., 17 janv. 2002 : Juris-Data n° 2002-171731),
  • absence de barres à neige sur la toiture d’un immeuble en montagne (CA Chambéry, ch. civ., 31 mars 1999 : Juris-Data n° 1999-042633), entraînent la responsabilité décennale des constructeurs.
  • désordres affectant les chauffe-eau des appartements (Cass. 3e civ., 15 févr. 1989 : JCP N 1989, Prat. p. 452),
  • défauts d’isolation phonique (Cass. 3e civ., 8 nov. 1981 : RD imm. 1982, p. 388, obs. Malinvaud et Boubli. – Cass. 3e civ., 8 déc. 1981 : JCP G 1982, IV, 83. – CA Bourges, ch. civ., sect. 2, 27 juill. 1993 : Juris-Data n° 1993-043045),
  • désordres affectant l’installation des canalisations(Cass. 3e civ., 21 oct. 1981 : JCP G 1982, IV, 14), une VMC (CA Aix-en-Provence, 6 juin 2002 : Juris-Data n° 2002-187464)

L’ouvrage désigne d’abord une « globalité », c’est-à-dire tout ouvrage immobilier, qu’il s’agisse d’un bâtiment ou d’ouvrages de génie civil qui ne constituaient pas jadis des édifices :

  • voies et réseaux divers (Cass. 3e civ., 14 déc. 1982 : JCP G 1983, IV, 75. – Cass. 3e civ., 6 nov. 2002 : Bull. civ. 2002, III, n° 214),
  • constructions en sous-sols (Cass. 1re civ., 30 janv. 1996 : RGAT 1996, p. 392, obs. A. D’Hauteville, terrains de sports. – CA Aix, 18 nov. 1982 : Gaz. Pal. 1983, 1, somm. p. 115)
  • un court de tennis, parcs et jardins (Ph. Malinvaud et Ph. Jestaz, op. et loc. cit. – B. Boubli, op. cit., n° 374. – G. Courtieu : Argus 1979, n° 38)
  • véranda adossée à la façade de l’immeuble comportant des parties fixes et des parties mobiles, formant un ensemble composé d’une structure, d’un clos et d’un couvert constitue aussi un ouvrage (Cass. 3e civ., 4 oct. 1989 : Bull. civ. 1989, III, n° 179).

L’ouvrage désigne également une « fraction de l’immeuble », autrement dit une partie ou un élément de la construction :

  • réfection d’une toiture : CA Paris, 24 sept. 1981 : RD imm. 1983, p. 68, obs. Malinvaud et Boubli)
  • surélévation de conduits de cheminée : CA Versailles, 18 mai 1983 : D. 1983, inf. rap. p. 502)

Le ravalement d’un immeuble ne constitue pas, en revanche, la construction d’un ouvrage (Cass. 3e civ., 5 févr. 1985 : Bull. civ. 1985, III, n° 21).

Relèvent de la responsabilité décennale des promoteurs tous les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou de rendent impropre à sa destination, en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs. En relèvent également les dommages affectant l’ouvrage dans l’un de ses éléments d’équipement qui le rendent impropre à sa destination, qu’ils fassent ou non indissociablement corps avec l’ouvrage (CA Aix, 8 déc. 1982 : Bull. Arrêts CA Aix, 1982, 3-4, n° 180 à propos de vices d’une installation de climatisation constituant un important élément d’équipement d’un immeuble à usage de bureaux).

Aux termes de l’article 1792-2 du Code civil, “la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un “ouvrage”, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert” (Ord. n° 2005-658, 8 juin 2005, art. 1). Cette formule recèle probablement quelques ambiguïtés. On notera que c’est la solidité des éléments d’équipement indissociable qui est, seule, garantie mais on peut admettre que chaque fois qu’un tel élément ne fonctionne plus c’est qu’il n’était pas solide : si l’on excepte le cas où il n’a jamais fonctionné, on voit mal la différence entre la garantie de bon fonctionnement et garantie de solidité… La substitution du terme « ouvrage » à celui de « bâtiment » permet maintenant d’englober plus de situations concrètes.

L’article 1792-2, alinéa 2, du Code civil indique que sont considérés comme indissociables les éléments d’équipement dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Le critère des immeubles par destination (C. civ., art. 525) est appliqué ici. Si l’unité de régime juridique gagne à cette notion, ce critère lié plus à la technique d’installation qu’à la nature des choses a pour effet de promouvoir “la règle de la vis et de la cheville” (Caston : AJPI 1978, p. 93) pour éviter une responsabilité décennale au profit de la garantie biennale de bon fonctionnement.

Ont été considérés comme des éléments d’équipement faisant indissociablement corps avec les ouvrages un carrelage reposant sur le sol(TGI Évreux, 4 juin 1982 : JCP G 1983, IV, 331), une chaudière ne permettant pas la climatisation nécessaire au fonctionnement normal des ordinateurs installés dans les lieux (Cass. 3e civ., 12 mai 1982 : JCP G 1982, IV, 257 ; Gaz. Pal. 1982, 2, pan. jurispr. p. 304 ; RD imm. 1983, p. 69, obs. Malinvaud et Boubli. – Comp. 10 déc. 2003 : Bull. civ. 2003, III, n° 224), encore que, dans cette dernière espèce, la Cour de cassation ait cumulé de manière discutable le critère de l’impropriété à la destination et la qualification d’éléments d’équipement indissociables.

Garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables

L’article 1792-3 du Code civil dispose, depuis l’ordonnance du 8 juin 2005, que “les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception” (V. C. civ., art. 1792-7. – G. Liet-Veaux, La loi du 4 janvier 1978 : éléments dissociables et responsabilité biennale).

Les éléments d’équipement soumis à cette garantie sont ceux qui échappent à la responsabilité décennale.

La garantie biennale est limitée au bon fonctionnement des éléments d’équipement concernés. Envisagée largement, ce serait l’aptitude d’un équipement à remplir sa fonction. Plus restrictivement on peut ne le concevoir que pour des éléments qui supposent une certaine activité : un appareil, une machine, des éléments mobiles (porte, fenêtre, etc.).

La garantie est d’une durée minimale de deux ans et commence à courir à compter de la réception. Le régime de computation du délai et les causes de son interruption sont les mêmes que pour la responsabilité décennale (Cass. 3e civ., 4 nov. 2004 : Bull. civ. 2004, III, n° 186 ; RD imm. 2005, p. 61).

Garantie des défauts d’isolation phonique

L’article 7, alinéa 1er, de la loi du 4 janvier 1978 (CCH, art. L. 111-11) dispose que “les contrats de louage d’ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d’habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d’isolation phonique” et “que les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement”.

Sous réserve des dispositions de l’alinéa 3 relatif au vendeur et au promoteur prestataire de services, il ne concernerait le promoteur au sens large que lorsqu’il est en même temps entrepreneur et seulement en cette dernière qualité (CA Paris, 23e ch., sect. A, 22 nov. 2000 : Juris-Data n° 2000-176384 ; RGAT 2002, n° 1, p. 140, note H. Périnet-Marquet

De plus, l’insuffisance de l’isolation phonique relève de la responsabilité décennale quand elle rend l’immeuble impropre à sa destination (Cass. 3e civ., 17 mars 1999 : Juris-Data n° 1999-001216) et lorsqu’elle ne s’est pas révélée lors de la réception (Cass. 3e civ., 8 nov. 1981 : RD imm. 1982, p. 388).

L’alinéa 3 de l’article 7 de la loi du 4 janvier 1978 (CCH, art. L. 111-11) comporte cependant des dispositions particulières au vendeur ou au promoteur immobilier : “le vendeur ou le promoteur immobilier est garant à l’égard du premier occupant de chaque logement de la conformité à ces exigences (légales ou réglementaires relatives à l’isolation phonique) pendant (L. n° 92-1444, 31 déc. 1992) un an à compter de la prise de possession”. Quant au vendeur, le texte ne précise pas s’il ne s’agit que du vendeur d’immeubles à construire ou également du vendeur après achèvement. Le promoteur immobilier visé ici paraît être le promoteur au sens étroit, prestataire de services lié par un contrat de promotion immobilière.

Les défauts d’isolation phonique peuvent également se concevoir, au-delà des simples exigences minimales des textes, par rapport aux prévisions contractuelles (Cass. 3e civ., 21 févr. 1990 préc.) et, s’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination, justifier la mise en oeuvre de la responsabilité décennale (Cass. 3e civ., 31 oct. 1989. – TA Nantes, 16 mars 1988 et Paris, 23 janv. 1990 préc. – Cass. 3e civ., 20 avr. 1992 : Bull. civ. 1992, III, n° 107).