À côté des contrats spéciaux, l’opération de promotion mobilise des contrats de droit commun : la vente d’immeuble achevé, conclue avec l’acquéreur final, et le louage d’ouvrage, conclu avec les architectes, bureaux d’études et entreprises.
La vente d’immeuble achevé
Lorsque le promoteur vend après achèvement, la vente obéit au droit commun du code civil. Le vendeur doit délivrer un bien conforme et garantir l’acquéreur contre les vices cachés dans les conditions des articles 1641 et suivants du code civil.
Le vendeur qui a construit ou fait construire l’ouvrage est en outre réputé constructeur par l’article 1792-1, 2°, du code civil. Il est donc tenu, envers l’acquéreur et les propriétaires successifs, de la garantie décennale et de la garantie de bon fonctionnement, sans pouvoir s’en exonérer par une clause de non-garantie.
Le louage d’ouvrage
Le promoteur maître d’ouvrage conclut des marchés avec les locateurs d’ouvrage. Ces contrats déterminent l’étendue des missions, le prix, les délais, les pénalités et les modalités de réception. Les constructeurs liés au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont tenus des garanties légales des articles 1792 et suivants du code civil.
La réception, définie par l’article 1792-6, constitue l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle fait courir les délais des garanties légales et ouvre la garantie de parfait achèvement d’un an.
L’articulation avec les acquéreurs
L’acquéreur n’est pas partie aux marchés de travaux. Il dispose néanmoins d’une action directe contre les constructeurs au titre des garanties légales, attachées à la propriété de l’ouvrage, et peut cumuler cette action avec celle dirigée contre son vendeur. Le promoteur poursuivi exerce de son côté ses recours contre les constructeurs et leurs assureurs.
Recommandations
La cohérence entre les engagements pris envers les acquéreurs, notamment le délai de livraison et la notice descriptive, et les engagements obtenus des entreprises doit être vérifiée dès la passation des marchés. Un décalage expose le promoteur à supporter seul des pénalités ou des réclamations qu’il ne pourra répercuter.
Accompagnement du cabinet
Me Frédéric Renaudin, SELARL Clairance Avocats, conseille et assiste promoteurs, maîtres d’ouvrage, acquéreurs et syndicats de copropriétaires dans la négociation des contrats et dans les contentieux de la construction. Prendre rendez-vous ou consulter le site du cabinet www.clairance.fr.
Analyse à jour au 4 novembre 2026. Elle constitue une information générale et ne remplace pas une consultation adaptée à votre situation.