Les tiers à l’opération, voisins, passants, occupants ou acquéreurs d’autres lots, ne peuvent agir contre le promoteur sur un fondement contractuel. Ils disposent des règles de la responsabilité extracontractuelle, renumérotées par l’ordonnance du 10 février 2016.
La responsabilité pour faute
L’article 1240 du code civil, ancien article 1382, dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » L’article 1241 étend cette responsabilité à la négligence et à l’imprudence.
Le tiers doit établir une faute du promoteur, un dommage et un lien de causalité. La faute peut résulter d’une méconnaissance des règles d’urbanisme, d’un défaut de surveillance du chantier ou d’un manquement aux règles de sécurité.
Le tiers victime d’un manquement contractuel
L’assemblée plénière de la Cour de cassation a jugé que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass. ass. plén., 13 janv. 2020, n° 17-19.963). Un voisin ou un occupant peut donc se prévaloir de l’inexécution d’un marché de travaux par le promoteur ou par une entreprise si cette inexécution est à l’origine de son préjudice.
La responsabilité du fait des choses
Le promoteur qui a la garde du chantier ou d’un ouvrage peut également être recherché sur le fondement de la responsabilité du fait des choses. La garde est appréciée concrètement : pendant les travaux, elle est fréquemment transférée à l’entrepreneur qui a l’usage, la direction et le contrôle des matériaux et engins.
L’articulation avec les troubles de voisinage
Pour les nuisances de chantier, le voisin dispose en outre de la responsabilité de plein droit de l’article 1253 du code civil, qui le dispense de prouver une faute. Les deux fondements peuvent être invoqués, le premier à titre principal et le second à titre subsidiaire, ou inversement selon l’état de la preuve.
Accompagnement du cabinet
Me Frédéric Renaudin, SELARL Clairance Avocats, conseille et assiste promoteurs, maîtres d’ouvrage, acquéreurs et syndicats de copropriétaires dans la négociation des contrats et dans les contentieux de la construction. Prendre rendez-vous ou consulter le site du cabinet www.clairance.fr.
Analyse à jour au 4 novembre 2026. Elle constitue une information générale et ne remplace pas une consultation adaptée à votre situation.