En droit de la promotion immobilière, la réglementation applicable au secteur du logement est d’ordre public. Les contrats qui la méconnaissent sont donc nuls. Tel est le cas en matière de vente d’immeubles à construire (CCH, art. L. 261-11), de contrat de promotion immobilière (CCH, art. L. 222-3), de contrat de construction de maison individuelle (CCH, art. L. 231-3 ancien et L. 230-1 ; L. n° 90-1129, 19 déc. 1990, art. 1er), de vente par une société coopérative à un associé (CCH, art. L. 213-8), de sociétés d’attribution (CCH, art. L. 212-13).
Or, il est de principe que si le contrat est nul, la responsabilité de l’une des parties pour le préjudice éventuellement causé à l’autre du fait de la nullité du contrat ne peut être que délictuelle.
Le plus souvent, cette nullité ne peut être invoquée que par le souscripteur (CCH, art. L. 261-11, pour la vente d’immeubles à construire).
La responsabilité est délictuelle quand la responsabilité du promoteur est mise en oeuvre à l’occasion d’un dommage corporel subi par le souscripteur.
C’est à l’occasion de dommages matériels causés aux tiers que le propriétaire, subrogé dans leur action délictuelle, agit sur ce fondement contre les constructeurs (V. réf. préc.) qui ne sauraient alors lui opposer l’extinction du délai de garantie décennale (TGI Brest, 20 janv. 1971 et Cass. 3e civ., 15 févr. 1972, préc.) ou du délai biennal (Cass. 3e civ., 21 févr. 1984 : D. 1984, inf. rap. p. 257 ; RD imm. 1984, p. 192, obs. Ph. Malinvaud et B. Boubli).
L’objet d’un tel recours, s’agissant de dommages causés à des tiers, est en effet extérieur au contrat liant le promoteur et le souscripteur (V. cependant la critique du recours à l’action subrogatoire par J. Fossereau, Le clair-obscur de la responsabilité des constructeurs : D. 1977, chron. p. 26 s.).
La responsabilité du promoteur est engagée pour les troubles de voisinage subis par des souscripteurs d’appartements du fait de copropriétaires du même immeuble (Cass. 3e civ., 10 juin 1980 : JCP G 1980, IV, p. 324).
Le promoteur est également responsable sur le terrain délictuel ou quasi délictuel des dommages causés aux voisins du fait des constructions qu’il a édifiées ou faites édifier (Cass. 3e civ., 21 avr. 1982 : JCP G 1982, IV, 232).
Lorsqu’une société a conclu avec un promoteur, dirigeant de cette société ou étranger à elle, un contrat de promotion immobilière ou lui en a confié les opérations constitutives, la responsabilité que celui-ci est susceptible d’encourir à son égard est avant tout celle d’un cocontractant (Cass. 3e civ., 14 mars 2001 : Juris-Data n° 2001-008847).
Les dirigeants de sociétés immobilières ou de construction sont souvent qualifiés de promoteurs ou de copromoteurs par la jurisprudence, dans la mesure où ils ont eu “l’initiative et le soin principal” de l’opération (Cass. 3e civ., 25 oct. 1972 : AJPI 1973, p. 708, 2e esp. note R. Brun). En tant qu’associés, ils répondent du passif social, conformément aux principes régissant les sociétés civiles et commerciales ou les sociétés immobilières (L. n° 71-579, 16 juill. 1971).
Ces différentes responsabilités souvent in solidum n’étant pas propres à leur qualité de promoteur, ne seront pas traitées ici en tant que telles. On se bornera à en évoquer quelques applications spécifiques.
La responsabilité du promoteur se trouve engagée lorsqu’il dépasse ses pouvoirs : lorsqu’une société civile immobilière a réglé des travaux supplémentaires commandés par son gérant, alors que, sur les documents remis aux associés, figurait le marché originaire à l’exclusion de tout acte modificatif. Le gérant est alors condamné car il ne pouvait engager les associés à effectuer d’autres travaux que ceux prévus au marché qu’avait approuvé l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 7 janv. 1972 : Bull. civ. 1972, III, n° 19).
Un promoteur est responsable du préjudice causé à une société civile immobilière par les fautes de gestion qu’il a commises en sa qualité de gérant, pour avoir fait exécuter des travaux d’une manière non conforme à ce qui était prévu au permis de construire sans demander un permis rectifié. Il est alors tenu de réparer le préjudice financier qui est résulté du fait de l’interruption du chantier pendant deux ans (CA Paris, 7e ch. A, 6 juin 1984 : Gaz. Pal. 1985, 1, p. 12 ; RD imm. 1985, p. 161, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary Houin).
Il répond aussi du préjudice causé par une mauvaise gestion et peut être condamné à réparer les conséquences des erreurs et des irrégularités financières ou comptables commises dans la gestion de la société (Cass. 3e civ., 10 déc. 1980 : Juris-Data n° 1980-035336), sans que ses fonctions d’administrateur au sein de celle-ci puisse l’autoriser à se prévaloir de la prescription prévue par l’article 17, alinéa 4, de la loi du 24 juillet 1867, actuellement par l’article 247 de la loi du 24 juillet 1966 (Cass. 3e civ., 10 janv. 1979 : Gaz. Pal. 1979, 1, somm. p. 214 ; Bull. civ. 1979, III, n° 13 ; RD imm. 1979, p. 474, obs. J.-C. Groslière et Ph. Jestaz). Le montant de redressements financiers et comptables à opérer sur le compte existant entre les promoteurs et la société de construction peut ainsi être mis à sa charge (Cass. 3e civ., 10 janv. 1979, 2e esp. : Gaz. Pal. 1979, 1, somm. p. 213).