La responsabilité extracontractuelle, autrefois dite délictuelle ou quasi délictuelle, régit les rapports entre le promoteur et les personnes avec lesquelles il n’est pas lié par contrat. Elle complète le dispositif des garanties légales, réservé au maître de l’ouvrage et aux acquéreurs.
Les personnes concernées
- les voisins de l’opération, exposés aux nuisances et aux dommages du chantier ;
- les tiers victimes d’un accident sur le chantier ou d’un ouvrage défectueux ;
- les acquéreurs ou occupants qui ne sont pas parties au contrat dont l’inexécution leur nuit.
Les fondements
Trois fondements principaux sont mobilisables : la faute prouvée de l’article 1240 du code civil, la responsabilité de plein droit pour trouble anormal de voisinage de l’article 1253 et la responsabilité du fait des choses.
Le tiers peut en outre invoquer un manquement contractuel qui lui a causé un dommage (Cass. ass. plén., 13 janv. 2020, n° 17-19.963).
Le cas des propriétaires successifs
Les sous-acquéreurs ne sont pas des tiers au sens strict. Les garanties légales bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble (article 1646-1 du code civil) et l’action contractuelle accompagne l’ouvrage en cas de revente. Le sous-acquéreur agit donc en principe sur un fondement contractuel contre le promoteur et les constructeurs, et non sur le terrain délictuel.
Le délai
L’action en responsabilité extracontractuelle se prescrit, en principe, par cinq ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 2224 du code civil). Les règles particulières applicables à la réparation du dommage corporel et aux actions dirigées contre les constructeurs doivent être vérifiées au cas par cas.
Accompagnement du cabinet
Me Frédéric Renaudin, SELARL Clairance Avocats, conseille et assiste promoteurs, maîtres d’ouvrage, acquéreurs et syndicats de copropriétaires dans la négociation des contrats et dans les contentieux de la construction. Prendre rendez-vous ou consulter le site du cabinet www.clairance.fr.
Analyse à jour au 4 novembre 2026. Elle constitue une information générale et ne remplace pas une consultation adaptée à votre situation.