La garantie des vices cachés reste un fondement mobilisable dans les ventes d’immeubles réalisées par un promoteur, principalement lorsque l’immeuble est vendu après achèvement.
Les conditions
Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vice doit être caché, antérieur à la vente et suffisamment grave.
Le délai
L’action doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648, alinéa 1er).
Les clauses de non-garantie
Le vendeur peut stipuler qu’il ne sera tenu d’aucune garantie. Une telle clause est toutefois inefficace lorsque le vendeur connaissait le vice. Le vendeur professionnel de l’immobilier est, selon une jurisprudence constante, présumé connaître les vices de la chose qu’il vend, ce qui prive en pratique le promoteur du bénéfice de la clause.
L’articulation avec les garanties des constructeurs
Le vendeur d’immeuble à construire est soumis à un régime propre, défini par les articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, qui renvoie aux garanties des constructeurs. Le vendeur après achèvement est réputé constructeur (article 1792-1, 2°) : lorsque le désordre présente une nature décennale, l’acquéreur dispose de l’action fondée sur l’article 1792, soumise à un délai de dix ans à compter de la réception et adossée à l’assurance obligatoire.
Le choix du fondement est stratégique : il commande le point de départ du délai, la charge de la preuve et la mobilisation des assureurs. L’analyse doit être conduite dès la découverte du désordre.
Accompagnement du cabinet
Me Frédéric Renaudin, SELARL Clairance Avocats, conseille et assiste promoteurs, maîtres d’ouvrage, acquéreurs et syndicats de copropriétaires dans la négociation des contrats et dans les contentieux de la construction. Prendre rendez-vous ou consulter le site du cabinet www.clairance.fr.
Analyse à jour au 4 novembre 2026. Elle constitue une information générale et ne remplace pas une consultation adaptée à votre situation.