La livraison d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement est une étape décisive. Les désordres visibles à ce stade relèvent d’un régime spécifique, enfermé dans des délais brefs.
Le principe
L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire « ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »
Le texte vise à la fois les vices de construction et les défauts de conformité apparents. L’acquéreur peut donc les dénoncer lors de la livraison, par des réserves portées au procès-verbal, ou dans le mois qui suit la prise de possession.
Le délai d’action
L’article 1648, alinéa 2, du code civil enferme l’action dans un délai d’un an à compter de la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou défauts apparents. Ce délai est un délai de forclusion : il n’est pas suspendu par des pourparlers et seule une action en justice l’interrompt.
Les effets
Le vendeur peut éviter la résolution de la vente ou la diminution du prix en s’obligeant à réparer. En pratique, l’acquéreur obtient le plus souvent l’exécution des travaux de reprise, à défaut une indemnisation, et peut consigner la part du prix exigible à la livraison lorsque des réserves ont été formulées, dans les conditions prévues par le contrat et par la réglementation du secteur protégé.
Recommandations
- se faire assister lors de la livraison par un professionnel du bâtiment ;
- consigner l’ensemble des réserves de manière précise et datée ;
- compléter les réserves par lettre recommandée dans le mois de la prise de possession ;
- assigner avant l’expiration du délai d’un an si les réserves ne sont pas levées.
Les désordres qui n’étaient pas apparents à la livraison relèvent, selon leur gravité, de la garantie décennale, de la garantie de bon fonctionnement ou de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Accompagnement du cabinet
Me Frédéric Renaudin, SELARL Clairance Avocats, conseille et assiste promoteurs, maîtres d’ouvrage, acquéreurs et syndicats de copropriétaires dans la négociation des contrats et dans les contentieux de la construction. Prendre rendez-vous ou consulter le site du cabinet www.clairance.fr.
Analyse à jour au 4 novembre 2026. Elle constitue une information générale et ne remplace pas une consultation adaptée à votre situation.