Les chantiers de construction engendrent bruit, poussières, vibrations, pertes d’ensoleillement ou fissures sur les fonds voisins. Le voisin dispose d’un fondement autonome, longtemps jurisprudentiel, désormais inscrit dans le code civil.
La codification de 2024
Depuis la loi du 15 avril 2024, l’article 1253 du code civil dispose notamment que : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »
Le promoteur est directement visé, soit comme maître d’ouvrage, soit comme celui qui en exerce les pouvoirs, ce qui couvre le promoteur au sens de l’article 1831-1 et le vendeur en l’état futur d’achèvement qui conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception.
Les conditions
- un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, apprécié concrètement selon le lieu, la durée et l’intensité ;
- un lien entre le trouble et le fonds ou le chantier du défendeur ;
- un dommage subi par le voisin.
La responsabilité est de plein droit : le voisin n’a pas à démontrer une faute. Le respect du permis de construire et des règles de l’art n’exonère pas le maître d’ouvrage si le trouble excède la mesure normale.
L’exception d’antériorité
Le texte écarte la responsabilité lorsque le trouble provient d’activités antérieures à l’acte transférant la propriété ou la jouissance du bien à la personne lésée, conformes aux lois et règlements et poursuivies sans aggravation. Cette exception vise des activités préexistantes ; elle ne protège pas, par nature, un chantier nouveau.
Les recours du promoteur
Le promoteur condamné peut exercer un recours contre les constructeurs à l’origine du trouble et contre leurs assureurs, sur le fondement de leurs contrats ou de la responsabilité extracontractuelle. Ces recours doivent être anticipés dans les marchés : clauses relatives aux nuisances de chantier, constats d’huissier, désormais commissaire de justice, et référés préventifs avant l’ouverture du chantier.
Recommandations
Pour le promoteur, le référé préventif, qui fait constater contradictoirement l’état des avoisinants avant les travaux, demeure l’outil le plus efficace pour limiter le contentieux. Pour le voisin, la constitution d’un dossier de preuve, constats et expertise, conditionne le succès de l’action.
Accompagnement du cabinet
Me Frédéric Renaudin, SELARL Clairance Avocats, conseille et assiste promoteurs, maîtres d’ouvrage, acquéreurs et syndicats de copropriétaires dans la négociation des contrats et dans les contentieux de la construction. Prendre rendez-vous ou consulter le site du cabinet www.clairance.fr.
Analyse à jour au 4 novembre 2026. Elle constitue une information générale et ne remplace pas une consultation adaptée à votre situation.